房地產(chǎn)的主流價值是自用

　　隨著市場走勢的撲朔迷離，愈來愈多人用各種方式——微信、微博、e-mail、電話、當(dāng)面等，甚至為了爭取面對面咨詢的機(jī)會，特意跑到我出席演講的會場，“拷問”我：現(xiàn)在到底該買還是該賣房 讓我既感動又感慨，中國房地產(chǎn)真是牽動千家萬戶的心啊!

　　基于“授人以魚，不如授人以漁”的普世觀念，本文以通俗、易懂，不賣弄數(shù)據(jù)的表述方式，讓讀者能清楚了解、掌握中國房地產(chǎn)的本質(zhì)，及其與國外房地產(chǎn)的異同之處， 以便未來樓市發(fā)生任何風(fēng)吹草動時，有個簡單的判斷基礎(chǔ)，而不致人云亦云或不知所措。

　　首先要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)的主流價值是自用，這在全世界大體相同。也正因?yàn)槿绱?，?dāng)有人把房地產(chǎn)與股票相提并論，煞有介事地表示：既然股價可以崩盤，房地產(chǎn)為什么不可以!我覺得可笑。因?yàn)閮烧咧g天差地別!

　　房產(chǎn)類似股市中的“庫藏股”

　　股價可以腰斬再腰斬，肇因于股票是純粹的投機(jī)、投資工具，買是為了賣，以賺取中間價差為目的，一旦過度炒作或脫離國家的經(jīng)濟(jì)體質(zhì)，便容易陷入暴起暴跌之窘境與惡性循環(huán)中，難以自拔。這在中國尤其突出——由于多數(shù)上市公司習(xí)慣性讓股民承擔(dān)虧損風(fēng)險，獲利時又不分配股息、紅利，于是使股市與賭場、賭馬無異，易跌而難漲。

　　房地產(chǎn)則明顯不同。根據(jù)國際慣例，只要不以自住、置產(chǎn)為目的之購買超過20%，就被認(rèn)為出現(xiàn)泡沫，銀行放貸便開始趨于保守，從而形成自我約束機(jī)制。而購房目的至少有投機(jī)、投資、置產(chǎn)、自用、炫富、身份識別平臺等六種類型，其中只有投機(jī)、投資如同股票般，快速進(jìn)入市場買賣，其他則持有時間往往不少于8年，甚至更長到屋主視為遺產(chǎn)贈予子女。形同上市公司主要股東為確保經(jīng)營權(quán)，捏在手心、不進(jìn)入市場流通的“庫藏股”。

　　在這種情況下，100套房子售出，可能只有20套上下的“貨源”會在相對短的時間重新流入市場。與股票幾乎是“隨買隨賣”的全流通狀態(tài)，有天壤之別!自然造就房產(chǎn)易漲難跌的特性。

　　城市地位由房價決定?

　　那么何以此一特性在中國更為“變本加厲”呢?主要原因是全中國960萬平方公里土地盡歸政府所有!從而導(dǎo)致地方政府基于土地財政的需要，有誘因與動力不斷推升房地價向上攻堅，甚至不惜高薪酬聘請策劃大師協(xié)助拉抬城市地位，以助推房價竄升能量。這才是市場會鬧出某些偽專家出格言論“房價不破x萬，城市很丟臉”的根本原因。

　　也有人好奇、質(zhì)疑中央面對斯情斯景何以不出面整治?任由地方政府為所欲為!我看中央不能說沒管，“十年執(zhí)政，九年調(diào)控”，過程中發(fā)文破百，便為明證。但有用嗎?手心手臂都是肉，更何況“三七分稅”，中央拿大頭，管也管的“理不直氣不壯”，于是只負(fù)責(zé)下發(fā)通知，不嚴(yán)格監(jiān)督執(zhí)行是否到位，如此欲期待調(diào)控成功，無異緣木求魚。

　　因此，我始終反對許多人對調(diào)控失敗的判斷，認(rèn)為是與市場走勢背道而馳的惡果。其實(shí)相當(dāng)程度上，是地方并未落實(shí)執(zhí)行，甚至逆向操作的必然。

　　透過上述分析，我們可以得出一個簡單的結(jié)論：在正常情況下，房價本來就易漲難跌了，更何況中國由于土地都在政府手里，轉(zhuǎn)手便能變現(xiàn)，對地方政府來說形同坐擁取之不盡、用之不竭的金山銀山，這也是外國學(xué)者參不透中國經(jīng)濟(jì)始終“看回不回”的真相。而在沒有足夠監(jiān)督力量的情況下，各種匪夷所思的狀況都可能發(fā)生，便在情理之中，房哥、房嫂也罷，周久耕“禁降令”也罷，莫非小兒科!這就是中國房地產(chǎn)的本質(zhì)，不管你接受或不接受。

　　房價主旋律是大漲小回

　　亦即在購房需求被榨干之前，房價欲跌不易。這也是樓市歷經(jīng)十余年暢旺，近期始陷入拐奌的原因--部份二線、多數(shù)三線及以下城市因過度開發(fā)，供給嚴(yán)重超載，使需求陷于枯竭，只能以時間換取空間。

　　寫道這里，或許有人會問，上述提及“在正常情況下，房價易漲難跌”，那么在不正常情況下呢?

　　當(dāng)然房價也確實(shí)存在跌價甚至大范圍崩盤的可能，譬如：發(fā)生類似1997年之東南亞金融風(fēng)暴，或2008年國際金融海嘯，經(jīng)濟(jì)超常態(tài)衰退，樓市很難不崩盤;再譬如：發(fā)生大規(guī)模戰(zhàn)爭，導(dǎo)致市場不存在需求，崩盤同樣在所難免。除此之外，房價走勢以“大漲小回、鋸齒向上”為主旋律。