對(duì)于北京的開發(fā)商們來(lái)說(shuō)，今年的“金九銀十”懸了！

???? 根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)，相比于8月份同期，9月中上旬北京的新房市場(chǎng)幾乎沒有任何起色。“‘金九銀十’這個(gè)概念本來(lái)就是開發(fā)商自己造出來(lái)的。”9月24日，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志這樣告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。不過(guò)，他同時(shí)也承認(rèn)，北京樓市現(xiàn)在偏冷。

???? 我愛我家市場(chǎng)研究院研究員孔丹認(rèn)為，造成“金九”成色不足的主要原因，是9月份的開盤量太小。

???? “開發(fā)商們對(duì)于調(diào)控政策的放松依然抱有期望。”他指出，一些開發(fā)商依然打算“能扛一扛就扛一扛，扛不過(guò)去再說(shuō)”。但一位北京房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示，市場(chǎng)有效需求不足，“開盤也是白開”。他認(rèn)為，接下來(lái)北京的信貸政策有望在一定程度上放松，市場(chǎng)人氣有望恢復(fù)。10月行情可期。

???? “金九”成色不足

???? 9月20日上午，2014北京秋季房展會(huì)在北京展覽館舉行的第三天，一隊(duì)著裝統(tǒng)一的模特舉著綠地集團(tuán)“諾亞方舟”項(xiàng)目的宣傳牌在展覽館前的廣場(chǎng)上繞行一周。雖然此舉引來(lái)了不少看客，但真正前來(lái)咨詢的人卻寥寥無(wú)幾。

???? 和4月時(shí)的北京春季房展會(huì)不同，本次秋季房展會(huì)上可謂大牌云集。本次秋季房展會(huì)上，除中鐵建外，主場(chǎng)館內(nèi)還出現(xiàn)了萬(wàn)通、保利、樂恒等北京區(qū)域內(nèi)品牌房企的身影。而綠地和北京城建更是直接將展臺(tái)搭在了展館外的廣場(chǎng)上，一副要相互PK的架勢(shì)。

???? 本次秋季展會(huì)上各房企紛紛使出渾身解數(shù)來(lái)吸引關(guān)注，而且每一家房企都推出了幅度不等的優(yōu)惠。不過(guò)，購(gòu)房者們對(duì)這似乎并不買賬。“關(guān)鍵是降價(jià)，優(yōu)惠什么的都沒意思。”一位購(gòu)房者在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)這樣對(duì)本報(bào)記者表示。

???? 本次秋季房展會(huì)上出現(xiàn)的情況正是北京樓市近期的縮影。在深度調(diào)整了近半年之后，北京區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商們普遍面臨去庫(kù)存的壓力，越來(lái)越多的開發(fā)商使出了打折、特價(jià)、排號(hào)優(yōu)惠等手段，這些手段一開始也取得了一些效果。從7月底開始，北京商品房新房市場(chǎng)的成交量開始明顯回升，但隨著購(gòu)房者的期望越來(lái)越高，這些手段的效果也越來(lái)越小。

???? 根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，9月中上旬，北京住宅網(wǎng)簽總量為10075套，與8月同期相比減少7.3%，比去年同期減少32.7%。而如果不計(jì)入二手房只算新房的話，情況更糟，其網(wǎng)簽量比上個(gè)月同期下滑20%，同比下滑41.1%。當(dāng)然，這其中有一個(gè)因素，即9月自住房的網(wǎng)簽量同比8月同期也大幅減少，但刨去自住房因素后，9月份前20天的新房網(wǎng)簽量同比8月同期也沒有任何增長(zhǎng)。這對(duì)于那些對(duì)“金九銀十”抱有巨大期望的開發(fā)商們來(lái)說(shuō)，無(wú)論如何是難以接受的。

???? 孔丹告訴本報(bào)記者，接下來(lái)自住房和保障房將會(huì)迎來(lái)一輪集中網(wǎng)簽的高峰，從而帶動(dòng)整個(gè)新房網(wǎng)簽量，最終會(huì)使得北京9月份的新房成交數(shù)據(jù)不至于太難看。但實(shí)際上，“金九”差強(qiáng)人意已成定局。

???? 開發(fā)商處境尷尬

???? 其實(shí)，9月份北京也有不少項(xiàng)目賣得很火。比如，位于通州的朝北8080商住項(xiàng)目開盤后僅兩個(gè)多小時(shí)就全部售罄，同樣“日光”的還有位于房山的五和萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)天地。這些熱賣的項(xiàng)目都有兩個(gè)共同的特點(diǎn)，一是價(jià)格低，二是都為純新盤。

???? “總的來(lái)說(shuō)，只要項(xiàng)目降價(jià)到位就不愁賣。”孔丹指出，開發(fā)商在純新盤項(xiàng)目上降價(jià)比較積極，因?yàn)椴粻砍稓v史原因。但是目前很多項(xiàng)目不是純新盤，而是老項(xiàng)目的后期。而這些項(xiàng)目一旦降價(jià)，往往會(huì)引來(lái)老業(yè)主的反彈。

???? 眼下，首開國(guó)風(fēng)美唐二期的一些業(yè)主正在維權(quán)，其中的原因之一就是8月份時(shí)的優(yōu)惠力度要遠(yuǎn)大于5月份剛開盤時(shí)。通州的東亞·印象臺(tái)湖也遇到了類似的問(wèn)題。據(jù)悉，8月該樓盤從其在售的住宅和辦公類產(chǎn)品中各拿出50套房源做特價(jià)銷售，住宅產(chǎn)品直降4000元至18900元/平米，商住更是直降6000元至14900元/平米。

???? “開發(fā)商也很尷尬——不降價(jià)賣不出去，降價(jià)的話，老業(yè)主又不答應(yīng)。”孔丹說(shuō)。

???? 不過(guò)，孔丹認(rèn)為，9月北京新樓盤不多、降價(jià)也不充分的主要原因，還在于開發(fā)商對(duì)后市的限購(gòu)限貸政策松動(dòng)抱有期望，希望在行情復(fù)蘇以后再開盤，這樣就不用降價(jià)了。再加上去年和今年年初的銷售情況都不錯(cuò)，大部分開發(fā)商的資金壓力不像2008年和2012年時(shí)那么大，也有能力捂盤，這就導(dǎo)致了9月份實(shí)際入市銷售的樓盤并不多。

???? 根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，截至9月24日，原本計(jì)劃在9月入市的42個(gè)項(xiàng)目中，只有區(qū)區(qū)20個(gè)項(xiàng)目真正開盤。

???? “不是不想開盤，而是沒辦法開盤。”9月23日，前述房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士表示，目前北京的調(diào)控政策依然比較嚴(yán)格，市場(chǎng)信心不足，購(gòu)房者大多持幣觀望，開發(fā)商的蓄客周期明顯拉長(zhǎng)。“開發(fā)商在排號(hào)過(guò)程中會(huì)對(duì)客戶的情況進(jìn)行摸底，如果有效客戶不足，開發(fā)商是不敢開盤的。”他認(rèn)為，蓄客不充分是一些項(xiàng)目不敢按計(jì)劃入市的主要原因。

???? “歸根結(jié)底，還是需要政策來(lái)提振市場(chǎng)信心。”這位人士表示。

???? 政策松動(dòng)？

???? 能夠提振市場(chǎng)信心的政策似乎就要來(lái)了。

???? 近日有消息稱四大行將出政策，放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸余額還清都算首套房。不過(guò)，各商業(yè)銀行隨即均否認(rèn)調(diào)整了房貸政策。

???? 上述人士稱，不能簡(jiǎn)單將首套房認(rèn)定放松的消息當(dāng)成一則謠言。他認(rèn)為無(wú)風(fēng)不起浪，貸款放松是大方向，問(wèn)題只是怎么松——松得不夠沒有效果，太松了又會(huì)傳遞出中央要刺激樓市這一錯(cuò)誤的信號(hào)。

???? 陳志指出，房地產(chǎn)調(diào)控要綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)的總體運(yùn)行和房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地位。他認(rèn)為政府早應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的表現(xiàn)做出積極的反應(yīng)，而不是默不作聲。

???? “即使房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的占比需要往下調(diào)，但目前也不適宜讓它快速下行，因?yàn)榭焖傧滦惺怯泻Φ摹?rdquo;陳志表示。

???? “政策會(huì)影響需求。”前述人士表示，如果首套房政策能夠最終落實(shí)，將會(huì)成為刺激市場(chǎng)需求回升的利好，開發(fā)商的推盤節(jié)奏也有望加快。

???? “‘金九’就要過(guò)去了，如果‘銀十’再不把握的話，開發(fā)商今年的業(yè)績(jī)就危險(xiǎn)了。”孔丹認(rèn)為，在接下來(lái)的10月份，不排除會(huì)有更多的項(xiàng)目真正入市，新房市場(chǎng)的熱度有望回升。