位于深圳坂田的星河WORLD，是一個(gè)大型舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目總體量達(dá)160萬平方米，總投資達(dá)150億。規(guī)劃為涵蓋總部基地、星級酒店、購物中心、豪宅等多種業(yè)態(tài)的大型都市綜合體，預(yù)計(jì)未來將容納10萬人就業(yè)。

　　“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”具體如何操作？星河集團(tuán)總裁姚惠瓊介紹，星河有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，對擬投資的企業(yè)可以用凈資產(chǎn)估值法、PE估值法等進(jìn)行估值，一定面積的物業(yè)產(chǎn)權(quán)按其市場價(jià)格確定相應(yīng)的股權(quán)比例，比如企業(yè)估值9個(gè)億，市價(jià)1個(gè)億的物業(yè)產(chǎn)權(quán)增資入股后就對應(yīng)該企業(yè)10%的股份。

　　星河集團(tuán)副總裁黃德安對記者表示，這種模式實(shí)質(zhì)上是對星河集團(tuán)現(xiàn)有的住宅、商業(yè)、金融等三大業(yè)務(wù)板塊的整合與提升，實(shí)現(xiàn)開發(fā)模式的升級。

　　依托星河在金融領(lǐng)域的布局，星河World已不是單純的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，而是一個(gè)產(chǎn)融互動的平臺，其產(chǎn)業(yè)與金融相融合的模式包括股權(quán)投資、地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化等多種形式，并最終可以通過資本市場獲得多贏回報(bào)。

　　據(jù)了解，星河對于金融與產(chǎn)業(yè)互動的嘗試不僅限于“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”。目前，星河集團(tuán)與深創(chuàng)投、江蘇常州政府合作成立了紅土基金從事股權(quán)投資和產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，是金融地產(chǎn)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一種嘗試，可以實(shí)現(xiàn)對于高新技術(shù)企業(yè)的扶持以及地方經(jīng)濟(jì)的升級，創(chuàng)造多贏局面。

　　深創(chuàng)投董事長靳海濤認(rèn)為，金融投資和地產(chǎn)運(yùn)營的結(jié)合可以催生一種新的經(jīng)營方式，叫做新型科技地產(chǎn)基金。其核心理念就是產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、租金換股權(quán)。對于地產(chǎn)經(jīng)營者來說，除了傳統(tǒng)的出售租賃以外，它還可以運(yùn)作新的模式；對那些有資本運(yùn)作前途的成熟企業(yè)，它可以有產(chǎn)權(quán)換股權(quán)；對于高科技、高成長，但同時(shí)又是高不確定性的初創(chuàng)期企業(yè)可以用租金換股權(quán)，博取日后更大的收益。

　　 “將來我們會通過這個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，可能持有一批代表中國新興經(jīng)濟(jì)力量公司的股權(quán)，但我不一定控股。”姚惠瓊說，“有一些符合新定位的企業(yè)，我們可能會長期持有。”

　　能在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中試行“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”模式，是基于星河多年在金融投資領(lǐng)域的積累。資料顯示，星河集團(tuán)是國內(nèi)在金融投資領(lǐng)域投資最早、規(guī)模最大的房企之一。

　　除了是深創(chuàng)投的第二大股東外，2009年10月，星河集團(tuán)以參股的形式正式成為陽光保險(xiǎn)集團(tuán)單一大股東，經(jīng)過多輪增資擴(kuò)股之后，星河集團(tuán)目前仍是陽光保險(xiǎn)的第七大股東。另外，2010年9月28日，由臺州銀行、星河集團(tuán)等股東發(fā)起的深圳福田銀座村鎮(zhèn)銀行在深圳正式開業(yè)，星河集團(tuán)是第二大股東。

　　黃德安表示，星河對深創(chuàng)投和陽光保險(xiǎn)的投資并不是基于單純的財(cái)務(wù)目的。“陽光保險(xiǎn)是從財(cái)務(wù)和戰(zhàn)略投資雙重考慮，而深創(chuàng)投更多是從戰(zhàn)略投資角度考慮。深創(chuàng)投為星河的金融地產(chǎn)找到一個(gè)新的臺階。”黃德安說。

　　2010年開始，星河集團(tuán)在風(fēng)險(xiǎn)投資領(lǐng)域已參股20多家企業(yè)，動用的資金超過50億元。“我們有更多的股權(quán)投資業(yè)務(wù)，是跟深創(chuàng)投一起走。”黃德安表示，這些企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r良好，超過九成企業(yè)每年都有超過20%的業(yè)績增長，三分之一的企業(yè)每年都有分紅。

　　姚惠瓊稱，星河的下一個(gè)五年，將以目前的股權(quán)、保險(xiǎn)、基金、村鎮(zhèn)銀行、小額貸款、融資租賃為基礎(chǔ)，梳理整合投資布局，形成金融資本與房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)三位一體具有星河特色的新商業(yè)模式。“股權(quán)投資仍將作為星河金融板塊的重點(diǎn)，”姚惠瓊稱，以后仍將以每年25%的增幅持續(xù)投資，并用投資回報(bào)滾動發(fā)展。

　　姚惠瓊還透露，星河集團(tuán)有關(guān)業(yè)務(wù)板塊計(jì)劃于2015年上市。