有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，8天內(nèi)斥資逾73億元在北京先后斬獲三幅地塊，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)選在開年之際“逆襲”，可能意在增厚北京大本營銷售規(guī)模
“2014年北京商品房企業(yè)銷售排行榜將變得非常有意思，新進(jìn)逐鹿北京的房企和本土老牌房企將一爭高下。”一位龍頭房企高層向記者饒有興趣地戲稱，在多個(gè)大本營在北京的老牌房企紛紛“被淡出”后，以往名不經(jīng)傳的開發(fā)商反而隱隱有唱主角的趨勢(shì)。
值得一提的是，遠(yuǎn)洋、金隅等老牌房企顯然并不甘于陷在這樣的處境中，在千億元級(jí)房企已增至6家，綠地又拋出了2014年沖擊2400億元銷售目標(biāo)的雙重刺激下，蛇年和馬年交替之際，金隅和遠(yuǎn)洋雙雙在北京土地市場發(fā)力，尤以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為甚。2014年1月9日至1月16日，遠(yuǎn)洋8天內(nèi)斥資73.1億元連吞北京三幅地塊，建筑面積逾50萬平方米。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士向記者直言，這是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高調(diào)“殺回”北京之舉，選在開年之際連續(xù)出擊，可能意在加快項(xiàng)目入市步伐，盡力爭取增厚北京地區(qū)今年的銷售業(yè)績。
73億元高調(diào)“進(jìn)貨”
實(shí)際上，2014年開年之際，北京的土地市場依然延續(xù)了2013年的熱度。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)力壓華潤、融創(chuàng)和龍湖等多家房企后，才連續(xù)斬獲三幅土地。
1月9日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以11.44億元，限價(jià)商品住房面積16000平方米的代價(jià)，競得房山區(qū)拱辰街道及長陽鎮(zhèn)(良鄉(xiāng)高教園區(qū)4號(hào)地)地塊，折合樓面價(jià)17234.3元/平方米，溢價(jià)率47.9%；1月13日，遠(yuǎn)洋和綠地聯(lián)合體以23.5億元，配建建筑面積不少于16200平方米的“人才公共租賃住房”的代價(jià)，競得北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)地塊；1月16日，以38.2億元總價(jià)競得北京市門頭溝區(qū)門頭溝新城地塊，折合樓面價(jià)15739.7元/平方米，溢價(jià)率達(dá)74.4%。
據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，從本次3幅地塊拿地規(guī)模來看，均不超過30萬平方米，平均溢價(jià)率55.9%，符合遠(yuǎn)洋一貫的拿地規(guī)模及利潤率標(biāo)準(zhǔn)。
而近期也有較多媒體人士質(zhì)疑遠(yuǎn)洋此次拿地或有激進(jìn)嫌疑，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，近期處于年報(bào)發(fā)布靜默期，因此并未官方回應(yīng)本次拿地相關(guān)策略。
事實(shí)上，有接近遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的內(nèi)部人士向記者透露，在土地儲(chǔ)備方面，遠(yuǎn)洋在拿地選址上一直比較謹(jǐn)慎。據(jù)說其內(nèi)部有一套自己的拿地原則：深耕已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域；重點(diǎn)考慮中等規(guī)模項(xiàng)目；為業(yè)績好的團(tuán)隊(duì)增加土地儲(chǔ)備；堅(jiān)持利潤標(biāo)準(zhǔn)。
該人士還稱，北京是遠(yuǎn)洋的大本營，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)更為成熟，因此去庫存能力較強(qiáng)，所以在北京“進(jìn)貨”可算是無可厚非。
其實(shí)，2013年10月份，遠(yuǎn)洋就斬獲北五環(huán)亞奧核心區(qū)來廣營鄉(xiāng)A3地塊，用于開發(fā)高端住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目定名“遠(yuǎn)洋·萬和四季”，目前已著手開發(fā)。
值得一提的是，此前遠(yuǎn)洋因大望京等地王項(xiàng)目而備受市場質(zhì)疑，也引起了媒體和公眾的廣泛關(guān)注。不過，隨著北京房價(jià)漲幅大增，遠(yuǎn)洋頂住壓力的高端項(xiàng)目反而為其銷售額貢獻(xiàn)了不少力量。
對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前斬獲的幾個(gè)北京地王項(xiàng)目利潤并不低，這可能是遠(yuǎn)洋現(xiàn)階段敢于在北京大舉擴(kuò)張的重要原因。
融資儲(chǔ)糧加速擴(kuò)張
不過，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前奪得的地價(jià)雖在當(dāng)時(shí)相對(duì)較高，但在北京房價(jià)連續(xù)上漲得“突破你的想象”之后，其北京的項(xiàng)目銷售價(jià)格確實(shí)也水漲船高。
從其公告中即可窺見一二，截至2013年12月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的協(xié)議銷售均價(jià)為13900元/平方米，同比上升17%。然而，地王這類高端項(xiàng)目銷售周期較長，資金成本較高，加之遠(yuǎn)洋面臨贖回2010年7月發(fā)行總額9億美元的可換股證券壓力，導(dǎo)致遠(yuǎn)洋力求實(shí)現(xiàn)多元化融資。
? 鑒于此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)引入了香港南豐集團(tuán)和中國人壽兩大股東。2013年11月末，大股東中國人壽增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份至29.04%，南豐集團(tuán)增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份至20.98%。通過這次配股交易，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲得50億元融資。
此外，2013年8月7日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)聯(lián)合宣布，以約人民幣21億元售出成都大慈寺文化商業(yè)綜合體辦公樓部分“睿東中心”。同年，遠(yuǎn)洋順利提前贖回可換股證券。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，這一系列動(dòng)作無疑優(yōu)化了遠(yuǎn)洋的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，也導(dǎo)致其報(bào)表上的現(xiàn)金流較為好看。但股東的變更在一定程度上確實(shí)減緩了遠(yuǎn)洋近年來的擴(kuò)張步伐。
因此，股權(quán)結(jié)構(gòu)的變化敲定后，無疑給遠(yuǎn)洋的管理層更多時(shí)間來規(guī)劃項(xiàng)目發(fā)展，甚至可以開始“大干一場”了。
除此之外，2013年末市場傳出消息稱，九家銀行共同簽署了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的1.75億美元三年期融資案，該筆籌款將用于支付股息及再融資。若該筆融資順利，將進(jìn)一步強(qiáng)化遠(yuǎn)洋在競爭白熱化的北京土地市場和其他企業(yè)搶拼的實(shí)力。
? 值得一提的是，截至2013年12月31日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2013年全年協(xié)議銷售額合共為約358億元，同比上升約15%，全年銷售目標(biāo)小幅超額完成。
