在李嘉誠拋售中國內地和香港多處商業(yè)地產之時，也有人反其道行之。

11月4日，全球PE巨頭黑石與工銀國際控股有限公司（以下簡稱“工銀國際”）宣布，分別購入深國投商用置業(yè)有限公司（以下簡稱“深國投商置”）40%及6%的股權。

從以往投資于單個項目到首次入股一家商用地產開發(fā)及運營商，黑石此舉或表明，其在華投資戰(zhàn)略的調整與重新布局，并且把重心押注到高端商業(yè)地產之上。

一位不愿意透露姓名的投行人士警示，人們往往關注PE進入時點，而忽視其退出時點，后者才是關注行業(yè)風險的重要指標。

低價抄底 一石三鳥

選擇在這一時點入股，黑石可謂是“一石三鳥”。

“最重要的是借機重新調整其在華投資戰(zhàn)略，揭示其未來房地產市場的投資主線已經聚集到利潤最高的高端商業(yè)地產，而住宅地產、工業(yè)地產項目將不再是其投資重點。”中投顧問高級研究員任浩寧接受《中國經營報()》記者采訪時表示,“高端商業(yè)地產受經濟大環(huán)境影響不大，目前，北上廣一二線城市的商業(yè)地產項目的價格只升不降。相對而言，住宅地產、工業(yè)地產市場的盈利能力、利潤升值空間有限。”

關于深國投商置即將赴香港上市的傳聞亦賦予上述交易更大的想象空間。

有消息稱，深國投商置計劃在香港首次公開募股，融資規(guī)模約10億美元，預計最快今年第四季度于港交所掛牌。

對此，深國投商置董事長兼首席執(zhí)行官丁力業(yè)表示，股權收購交易完成后，將會召開董事會，制定公司發(fā)展新策略。這意味著，深國投商置赴港上市節(jié)奏，或有待黑石入主后的新董事會主導。

“（深國投商置）上市非黑石入股的主要因素，但公司未來IPO將為黑石贏得參股利潤之外的附加值。”任浩寧分析。毋庸置疑，黑石入股將對深國投商置的擴張與IPO起到助推作用。

據丁力業(yè)描述，與黑石“一見鐘情”，歷時短短幾個月就達成合作協議。而據接近深國投商置的消息人士透露，深國投商置的資金鏈比較緊張，這一股權交易可以為其后續(xù)發(fā)展及時補充資金缺口。

經歷金融危機后，深國投商置的發(fā)展步伐一度擱淺。公司網頁顯示至今還有26個待開發(fā)項目。目前，深國投商置的三大品牌購物中心——印象城、深國投廣場和新一城，共擁有和管理購物中心19家，主要分布在珠三角、長三角以及環(huán)渤海經濟圈。

隨著房地產市場調控持續(xù)，房地產企業(yè)融資受到很大限制，通過正常途徑根本貸不到款，而通過信托等影子銀行方式融資則還債壓力過大，在這一大背景之下，選擇黑石這樣的PE巨頭進行股權融資是一個比較好的選擇。

2012年2月，華潤集團將深國投商置轉售給國內商業(yè)地產基金深圳市龍柏商置產業(yè)投資基金時，深國投商置營業(yè)收入只有4.6億元，凈利潤8704萬元，負債卻高達68.13億元。

今年5月，深國投商置向凱雷投資集團出售蘇州印象城和杭州古墩印象城49%股權，亦被看做是其資金鏈緊張的佐證。

“這也是深國投商置愿意‘割肉’，最終促成黑石能夠以比較低的價格入股的原因。”上述消息人士稱，而“工銀國際則是上述交易的陪襯綠葉，是深國投商置半路拉進來的‘伴娘’”。

作為的全資香港子公司，以及工行的境外投資銀行業(yè)務平臺，工銀國際的進入，“會進一步穩(wěn)固和加強我們與國內銀行的關系，對我們在內地開展業(yè)務有很大幫助。”丁力業(yè)說。

掉頭空翻多 炒作房地產？

以4億美元價格置換到深國投商置40%的股權，黑石又一次賺到了。

自2010年起，黑石集團管理資本量的增速都在25.0%以上，其中，以房地產部門的管理資本量擴張得最為迅猛，房地產部門的投資額度逐年加大，信貸部門投資也漸成規(guī)模，而傳統業(yè)務私募股權部門的投資從投資額到占比都呈現逐年遞減趨勢。

此次，黑石投資深國投商置主要來自黑石房地產亞洲基金。房地產平臺是黑石集團目前五大業(yè)務平臺的重中之重。黑石這一宗投資可以視為有重要風向標作用。

“跨國PE巨頭進入某一個企業(yè)，一般是先看準企業(yè)所代表的行業(yè)未來方向。這是國際PE與國內PE的顯著差別。”任浩寧總結，國內PE一般是先看政策，再看行業(yè)，再看企業(yè)。

更引人注目的是，與單純?yōu)榱擞顿Y于項目、樓盤不同，入股深國投商置是黑石首次在華做出前瞻性意義最大的戰(zhàn)略投資。業(yè)界認為，這一舉動或有更大的指向性，或吸引更多資金進入商用地產領域。

事實上，從去年開始，黑石就已經一再表達對中國及亞洲房地產市場的看好。

在完成募集133億美元的全球房地產基金B(yǎng)REP VII后，黑石創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官斯蒂芬·施瓦茨曼曾表示，黑石計劃開始在亞洲的房地產領域進行投資。

繼去年底參與收購上海華敏帝豪大廈后，今年上半年，黑石完成募集40億美元規(guī)模的黑石房地產亞洲基金，主要投資中國和其他亞洲國家。8月份，黑石房地產亞洲基金提出以25億港元收購。1月份，黑石通過與組建的合資公司投資了江蘇南通的一處地塊，并計劃在南通建造購物中心、辦公樓及住宅樓。

然而，需要引起警惕的是，作為另類資產管理公司，黑石此次入股之后何時退出則是一個更為明確的風險信號。在黑石官網，其房地產投資策略更彰顯于此。黑石稱，一貫統一的投資理念是：買入、修復、賣出。“一旦問題解決，我們會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。我們的平均持有期略超過三年。”在2005年至2007年期間，黑石賣出的資產超過600億美元。

清科研究中心報告也指出：從市場現狀來看，擁有PE背景的房地產基金的出現往往是“私募股權的擴張需求”結合“房地產行業(yè)發(fā)展機遇”的產物，此類房地產基金管理方的獨立性較強，且運營的目的性明確，意在獲得盈利的最大化。

黑石如此，凱雷亦是如此。而且，黑石在中國房地產市場的投資并非只進不出。去年1月，黑石曾向恒大出售雅立40%股份。

而早在2011年9月，黑石還以14.6億元人民幣的價格向售出其所持上海Channel one購物中心95%股權。當時，這是黑石首次從中國地區(qū)房地產投資中撤出，被外界視為，黑石有可能看空中國商業(yè)房地產走勢。

“在風險最小時進入，到利潤最大時退出，低買高賣往往是海外PE慣用手法。”一位不愿意透露姓名的投行人士告訴記者，“黑石入股之后，一定會幫助深國投商置實現價值增值，然后包裝上市，在最高點退出，最后接棒者，或許就是一二級市場的投資者，這就是擊鼓傳花的博傻游戲。”

從其角度看來，目前全國一二線城市的高端商業(yè)地產過剩的苗頭已經呈現，在這種情況下，黑石的示范效應，或吸引更多資金盲目進入，必然導致這一情況更極端。而真正的風險在于，中國的商業(yè)地產泡沫在被黑石這樣的PE大佬炒大之后發(fā)生風險時，黑石已經全身而退。

放眼黑石的全球業(yè)務，不動產投資收益亦是最重要的利潤來源。黑石最新發(fā)布的第三季度周報顯示：第三季度凈利潤6.4億美元，同比增長3%。其中，私募股權、信貸資產和對沖基金的升值速度均比去年同期有所放緩，只有不動產投資業(yè)務仍舊表現強勁。而且，在這一季度中，黑石集團所持有的不動產投資組合的價值增長了5.8%，為該集團貢獻了4.14億美元的經濟凈利潤。

“黑石退出時點或許就是商業(yè)地產泡沫即將破滅之時。”上述投行人士警示。