股份有限公司（600743.SH，以下簡稱“華遠”）10月29日公布，在第三季度末，華遠地產(chǎn)營業(yè)收入5.36億元，同比上年同期的6.38億元下降約15.99%；凈利潤8342.31萬元，歸屬于上市公司股東的凈利潤8391.24萬元，同比分別下降40.84%及36.91%。
 

 

　　當(dāng)年同為華潤系的小弟萬科，已然成為中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，銷售額連續(xù)三年突破千億元，而大哥華遠的銷售額還不及萬科的一個零頭，盡管這一切在()眼中不算什么，華遠地產(chǎn)還是一個“小而美”的企業(yè)，但是凈利潤的下降，將給這家規(guī)模不大的企業(yè)蒙上更多的不確定因素。

　　 “如果任總（任志強）能將更多時間放在企業(yè)身上，以華遠得天獨厚的條件，不應(yīng)該這么多年還只是一家二流小公司，”一位不愿具名的地產(chǎn)界人士對時記者感慨道。

　　帶頭大哥的沒落

　　和任志強的鼎鼎大名相比，華遠在地產(chǎn)界的排位簡直慘不忍睹。

　　盡管2009年以來全國樓市一派欣欣向榮，地王頻現(xiàn)、樓價飛漲、預(yù)計今年跨入千億俱樂部的房地產(chǎn)企業(yè)至少有六家，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都賺得缽滿盆溢，華遠地產(chǎn)卻背道而馳，至今還在為百億的門檻苦苦掙扎。

　　記者查閱年報發(fā)現(xiàn)，華遠地產(chǎn)借殼ST幸福上市五年來，其營業(yè)收入分別為22.56億元、11.6億元、17.79億元、26.15億元和30.8億元，平均年增長率為9%，而其凈利潤分別為4.04億元、3.44億元、4.02億元、4.67億元和5.41億元，增長更為緩慢。

　　“就算我將4.04億元存入銀行五年，也有差不多5億元的收入了，不知道華遠這幾年在忙活啥”，前述人士對時代周報記者表示。

　　在任志強還未功成名就的時候，華遠一度也是中國房地產(chǎn)界的大佬。

　　30年前，任志強出任北京市華遠經(jīng)濟建設(shè)開發(fā)總公司建設(shè)部經(jīng)理，幾年后的任志強成了北京市華遠集團總裁、華遠集團公司總經(jīng)理。

　　20年前，北京華遠集團率先與香港華潤集團合資，合資后的華遠房地產(chǎn)股份有限公司成為中國大陸第一家在香港股市上市的地產(chǎn)公司，創(chuàng)造了房地產(chǎn)企業(yè)利用外資高速發(fā)展的奇跡。至2000年華潤成為萬科大股東時，華遠公司總資產(chǎn)達80億元，凈資產(chǎn)達30億元，累計稅后利潤達15億元，資產(chǎn)、銷售額、開發(fā)量等指標(biāo)連年居北京房地產(chǎn)市場前茅，即使在全國來看也是最大的房地產(chǎn)公司之一，其資產(chǎn)總額卻是萬科的數(shù)倍。

　　“南萬科、北華遠”一時風(fēng)頭無雙。

　　之后華遠脫離華潤系單飛，自2006年起，華遠地產(chǎn)積極開拓外埠市場，在青島、西安、長沙等地開發(fā)樓盤，2008年8月28日，華遠地產(chǎn)與幸福實業(yè)進行資產(chǎn)重組，實現(xiàn)借殼上市，成功登陸A股市場。盡管華遠重回資本市場，盡管任志強借助微博名聲大噪，但是華遠始終未能再現(xiàn)往日輝煌，甚至淪為末流。

　　2012年，萬科實現(xiàn)銷售金額1412.3億元，而華遠這一數(shù)字僅為56.2億元。

　　即使不和萬、保、招、金這樣的大鱷比較，在幾家北京本地的房地產(chǎn)企業(yè)中，華遠表現(xiàn)也是最差勁的。

　　同在A股上市的，2008年營業(yè)收入為24.4億元，和華遠的營業(yè)收入大致相當(dāng)，但是2012年北京城建實現(xiàn)營業(yè)收入66.84億元，凈利潤10.95億元。

　　而同為北京西城區(qū)國資委控股的地產(chǎn)，2007年，從42億元的主營業(yè)務(wù)收入起步，至2012年，實現(xiàn)簽約銷售額205億元，實現(xiàn)營業(yè)收入172.33億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤22.69億元。

　　每當(dāng)記者問及規(guī)模增長乏力的問題時，任志強總是表示不屑，并在微博上吼道：所有上市公司中，有幾個凈資產(chǎn)回報率比我更高的？少拿銷售額規(guī)模說事吧。

　　然而今年第三季度，華遠凈利潤和歸屬于上市公司股東的凈利潤同比分別下降40.84%及36.91%；2013年首9月，華遠營收21.49億元，同比去年18.57億元增15.71%；凈利潤3.14億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤為3.12億元，營收增長的同時，凈利潤和上市公司股東的凈利潤同比去年分別下降14.93%及11.34%。

　　盡管有錢荒難貸等客觀因素，但是在目前已經(jīng)公布業(yè)績的房地產(chǎn)股中，還是有2/3的公司凈利與去年同期相比繼續(xù)上升。

　　2010年初，任志強曾坦言，這幾年來華遠發(fā)展速度太慢。在他看來，在房地產(chǎn)行業(yè)里，年銷售額在300億元以上的為第一梯隊，150億元以上的為第二梯隊，100億元以上的算第三梯隊，而50億元以下的則要列入第四梯隊。

　　但時至今日，跨入千億俱樂部的房地產(chǎn)企業(yè)估計至少有6家時，華遠還以不到50億元的銷售額徘徊在第四梯隊，連房地產(chǎn)TOP100強的榜單都不曾擠進去過。

　　土地儲備成軟肋

　　任志強曾對媒體表示，對于華遠地產(chǎn)，他的定位更傾向于將其打造成一個“小而美”的公司，但現(xiàn)在“小而美”的公司遇到挑戰(zhàn)。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對時代周報記者表示：華遠地產(chǎn)近5年來沒有很大的突破，跟企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)，但從深層次來看，關(guān)鍵還在于企業(yè)規(guī)模不夠大、資金有限、土地儲備不足，難以在短期內(nèi)有較大的增長。

　　而時代周報記者采訪的券商中，都將土地儲備不足列為華遠最大的問題。

　　小湯山、通州、順義、回龍觀……華遠多年來在北京土地市場上屢次受挫，自2003年北京實行土地招拍掛制度以來，至今其在北京土地公開出讓市場上只拿到了三塊地，幾近從北京樓市出局。

　　華遠確實運氣不佳：華遠與華潤分離之后，土地資源被剝離，制約了后續(xù)發(fā)展，2008年上市后國內(nèi)房企融資又不放開，難以從資本市場上獲取資金買地。

　　但一個不可否認(rèn)的事實是，資本市場不僅對華遠說NO，對其他房地產(chǎn)企業(yè)也是一樣，另外，華遠作為北京市西城區(qū)國資委控股的企業(yè)，在融資方面比民營企業(yè)更有優(yōu)勢，而華遠本身還是和的股東之一。

　　作為北京銀行的股東，華遠的母公司北京市華遠集團有限公司在2012年三季度末持有北京銀行9978.84萬股，位列十大無限售條件股東的第七位，任志強本人也是北京銀行的董事。

　　資料顯示：從2009年到2012年6月30日這3年半的時間里，華遠從北京銀行的拆入資金共計約15億元。

　　盡管任志強一直看漲樓市，但華遠在土地市場的表現(xiàn)實在不佳：直到2010年11月，華遠地產(chǎn)才拿下位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的地塊，這是華遠時隔7年后首次在北京公開市場上拿地。2011年北京土地市場遇冷，很多地塊都是底價出讓，甚至是流拍，但華遠在北京依然寸地?zé)o收。

　　2012年四季度，北京樓市回暖，地價也隨之高漲，華遠才緩過神來，2012年12月31日，華遠地產(chǎn)以10.05億元的高價拿下北京市通州區(qū)梨園地塊，溢價率為491%，創(chuàng)下三年來北京土地市場的最高溢價率。

　　2012年11月至今的不到一年時間，華遠已經(jīng)先后在北京和西安低調(diào)斬獲五幅土地，總計拿地支出為26.54億元。

　　“該拿地的時候沒拿，現(xiàn)在高價拿地，凈利潤自然會降低，現(xiàn)在華遠選擇與基金、信托等合作，這必然會導(dǎo)致財務(wù)成本的高企，”前述不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示。

　　韓長吉也表示：華遠去年11月份斥資約27億元在土地市場發(fā)力，加大土地儲備，是在為百億元的銷售目標(biāo)做鋪墊。2012年華遠銷售額為56.2億元，離百億元的銷售目標(biāo)還有很大的差距，未來要想順利實現(xiàn)該目標(biāo)，其每年新增土地儲備要達到40萬-50萬平方米，在土地價格不斷上漲、融資渠道尚未有效打通的情況下，實現(xiàn)該目標(biāo)有一定難度。

　　低周轉(zhuǎn)拖累發(fā)展速度

　　在通州華遠·銘悅世家的售樓處，沙盤前圍繞的人并不太多，售樓小姐有些無聊地對時代周報記者表示，只有一些網(wǎng)站組織看房團時，人才會多些。

　　一位看房的張姓男子告訴時代周報記者，他覺得銘悅世家房子的價位還算適中，就來看盤，但是來了才發(fā)現(xiàn)，價格便宜的戶型偏大，三居室面積為134平方米和141平方米兩種，四居室的面積有160平方米，根本不是他希望的緊湊戶型，而精裝小戶型售價每平方米要2.7萬元，高于周邊的樓盤。

　　另一位改善型需求者周先生告訴時代周報記者，認(rèn)為戶型和價格都可以接受，但是周邊配套不齊全，還是毛坯房，加上靠近垃圾處理廠和污水廠，讓人無法忍受，“我寧愿貴點，也希望買到一個高端產(chǎn)品，不是戶型大點就是高端產(chǎn)品”。

　　 產(chǎn)品線設(shè)計的不合理，成為華遠多年來發(fā)展緩慢的另一個主要原因。從目前華遠地產(chǎn)所開發(fā)的項目來看，較高端的樓盤占主流，包括在青島、西安以及長沙近百萬平方米的項目中，幾乎都是走高端路線。但是在限購限貸的情況下，當(dāng)剛需盤成為主流時，華遠卻沒有抓住這部分消費者。

　　即使走高端路線，龍湖等企業(yè)也走高周轉(zhuǎn)之路，但是華遠卻顯得遲緩，銘悅世家已經(jīng)賣了兩年，但是一期房源還沒有消化完畢；另一個高端樓盤華遠九都匯，項目從2009年11月就開盤了，直到現(xiàn)在項目仍然在銷售中。

　　“產(chǎn)品競爭力不足，營銷也并無出彩之處。”蘭德咨詢總裁宋延慶如此評價。

　　為彌補住宅的不足，華遠開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

　　但在韓長吉看來，發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)并不能很好地改善華遠當(dāng)前的困境。相對比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期需要投入更多的資金，而且商業(yè)地產(chǎn)對地段、區(qū)位要求高，因此土地價格較高，這對資金、土地等資源有限的華遠而言并不是易事。商業(yè)地產(chǎn)雖然投資回報率較高，但是在國內(nèi)部分地區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出飽和的跡象，招租困難，造勢不易，商業(yè)地產(chǎn)也難以在短期內(nèi)改善企業(yè)業(yè)績。

　　任志強總結(jié)說，華遠地產(chǎn)這些年長不大的原因，還因國企身份承擔(dān)了許多額外的責(zé)任。他透露說，北京地鐵四號線建設(shè)，華遠投入了4億元的股本金，但很長一段時間都可能收不回來，類似的事情不少。

　　但是，任志強閉口不談的是華遠也因國企身份獲得不少好處，比如網(wǎng)絡(luò)名人司馬南在微博上爆料稱，2007年任志強所在的華遠在替野力公司（地址為朝陽區(qū)朝外大街乙六號朝外SOHO A區(qū)11層）繳納了土地使用權(quán)出讓金，兩個月后立即將拿到手的北京民源大廈項目用地轉(zhuǎn)讓給()旗下的SOHO中國。潘石屹則從交易中就獲取到約50億元的土地利潤。華遠地產(chǎn)此舉涉嫌導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失。

　　國有資產(chǎn)是否流失見仁見智，但華遠地產(chǎn)憑借國企身份，僅僅辦個證，倒手便有數(shù)億元的進賬，卻是不爭的事實。