? ? ?9月22日，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱，公司建議以5∶1比例實(shí)施供股計(jì)劃，以每股4港元的認(rèn)購(gòu)價(jià)發(fā)行約6.96億股，借此集資約27.8億港元。

? ? ?盡管雅居樂(lè)計(jì)劃以每股4港元的認(rèn)購(gòu)價(jià)發(fā)行供股，遠(yuǎn)低于前一個(gè)交易日收市價(jià)的5.81港元，但宣布供股計(jì)劃的當(dāng)天，雅居樂(lè)股價(jià)跌至5.39港元，跌幅超過(guò)7%。

? ? ?內(nèi)地房企掀供股潮

? ? ?市場(chǎng)反應(yīng)冷淡

? ? ?雅居樂(lè)并不是今年第一家發(fā)起供股計(jì)劃的內(nèi)房上市企業(yè)，也并非第一家折價(jià)發(fā)行供股的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。

? ? ?9月4日，越秀地產(chǎn)宣布建議100股供33股，發(fā)行30.77億股，每股供股價(jià)1.25港元，融資金額約38.5億港元。供股價(jià)較前一個(gè)交易日收盤價(jià)1.67港元折價(jià)25%。

? ? ?8月27日，碧桂園公告擬進(jìn)行15:1供股，每股供股價(jià)2.5港元，集資31.8億港元。公告稱融資額將用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資及作為一般營(yíng)運(yùn)資金。碧桂園8月26日收盤價(jià)為3.67港元，此次供股折價(jià)率為32%。

? ? ?然而，市場(chǎng)卻并不熱衷于內(nèi)地房企七五折或者七折的供股價(jià)。多家內(nèi)地房企在宣布供股計(jì)劃后，先是股價(jià)受挫，接著是遭機(jī)構(gòu)調(diào)低目標(biāo)價(jià)或者看空。

? ? ?摩根大通和瑞銀在雅居樂(lè)宣布供股計(jì)劃第二日發(fā)布研究報(bào)告，分別下調(diào)雅居樂(lè)的目標(biāo)價(jià)至6.4港元和5.31港元，下調(diào)幅度為13%及15%。

? ? ?在碧桂園和越秀地產(chǎn)發(fā)布供股計(jì)劃后，渣打認(rèn)為越秀地產(chǎn)未指明任何收購(gòu)目標(biāo)，只是簡(jiǎn)單表達(dá)了集資將會(huì)用于未來(lái)擴(kuò)展和買地的運(yùn)營(yíng)資本。因此渣打發(fā)布看空研究報(bào)告。同樣，德意志銀行和美銀美林認(rèn)為碧桂園利用擴(kuò)大股本的方式來(lái)降低負(fù)債比率，反映公司財(cái)務(wù)狀況欠佳。

? ? ?供股主要原因

? ? ?是調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)

? ? ?“簡(jiǎn)單地說(shuō)，供股就是因?yàn)槿卞X。”美聯(lián)物業(yè)一位市場(chǎng)分析師認(rèn)為，近來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)大環(huán)境的不景氣，直接導(dǎo)致了主營(yíng)業(yè)務(wù)都在內(nèi)地的香港上市房企采取供股的方式籌資。一方面，有些大型房企可能想趁現(xiàn)在房地產(chǎn)洗牌的時(shí)機(jī)，收購(gòu)一些內(nèi)地中小型房企，因此需要大量資金支持；另一方面，居高不下的負(fù)債率也是企業(yè)實(shí)行供股計(jì)劃的主要因素，希望補(bǔ)充流動(dòng)資金，降低負(fù)債率。

? ? ?據(jù)雅居樂(lè)今年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，雅居樂(lè)上半年負(fù)債率是82%，與2013年負(fù)債率72.4%相比，上漲了近10個(gè)百分點(diǎn)。恒大地產(chǎn)今年中期報(bào)表顯示凈負(fù)債比率從去年底的69.5%上升20個(gè)百分點(diǎn)至89.7%。碧桂園2014年中負(fù)債率為60.4%，雖與去年相比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，但碧桂園在4月及5月發(fā)行30.9億元永續(xù)債，此類債券歸為股權(quán)，所以未顯示在企業(yè)負(fù)債這一欄中。如果將永續(xù)債計(jì)入企業(yè)負(fù)債中，負(fù)債率則會(huì)上升至70%，比去年年末上升5.7個(gè)百分點(diǎn)。

? ? ?匯業(yè)證券首席策略師岑智勇認(rèn)為，負(fù)債率的高低會(huì)直接反映到股價(jià)的表現(xiàn)上。對(duì)于內(nèi)房股而言，負(fù)債比率小且母公司背景比較雄厚的公司近期會(huì)比較受投資者的關(guān)注，而負(fù)債比率高的內(nèi)房股Beta系數(shù)都大于1，隨著恒生指數(shù)走勢(shì)偏弱，它們會(huì)下跌得更厲害。而多元化經(jīng)營(yíng)的恒大地產(chǎn)是唯一例外，因?yàn)闃I(yè)務(wù)比較分散，將地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)分散。

? ? ?據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于低迷狀態(tài)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9月13日公布，1~8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58975億元，同比名義增長(zhǎng)13.2%，增速比1~7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)7個(gè)月下滑。8月份房屋銷售面積和房屋銷售額分別同比下降13.4%和13.7%。

? ? ?岑智勇認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)素有“金九銀十”的說(shuō)法，但由于公布的8月份內(nèi)房銷售數(shù)據(jù)并不理想，整個(gè)行業(yè)的氣氛有所轉(zhuǎn)變，存量不能及時(shí)消化，開(kāi)發(fā)商在資金回籠方面存在很大壓力。但政府也在積極采取措施，“所以中長(zhǎng)期而言，對(duì)于內(nèi)房板塊整體而言是利好，但是短線的風(fēng)險(xiǎn)比較大。”

? ? ?債務(wù)融資利率高企

? ? ?機(jī)構(gòu)看好內(nèi)房美元債

? ? ?在行業(yè)不振、銷售速度放緩的壓力下，內(nèi)地房企國(guó)內(nèi)融資十分困難，通過(guò)海外融資平臺(tái)也不盡如人意。除了通過(guò)供股計(jì)劃在海外籌資以外，內(nèi)地地產(chǎn)商也支付高額利率，通過(guò)債務(wù)融資的方式來(lái)拓展融資渠道。

? ? ?盡管一般而言，公司發(fā)債的成本要低于股本融資，但是目前香港市場(chǎng)的內(nèi)房發(fā)債的成本更顯昂貴，利率一般大于10%，對(duì)于大型房企如萬(wàn)科等通過(guò)債務(wù)融資的成本比較低，中小型公司成本則更加昂貴。

? ? ?對(duì)于內(nèi)地房企而言，融資成本差距甚大。公開(kāi)資料顯示，中小型內(nèi)房如恒盛地產(chǎn)目前在市場(chǎng)上有2018年到期的美元債，利率高達(dá)13.25%，合生創(chuàng)展5年期美元債利率也有12%，寶龍地產(chǎn)雖然發(fā)行的是人民幣債，但11%的利率也是處于高位。有國(guó)企背景的公司如方興地產(chǎn)5年期的美元債券利率僅有4.7%。

? ? ?齊魯國(guó)際證券有限公司研究部主管羅滿強(qiáng)表示，市場(chǎng)投資者通常對(duì)規(guī)模較大的房企發(fā)行的美元債表示歡迎，但是更多需要資金的是中小型房企，這類房企本身負(fù)債率比較高，發(fā)債不一定會(huì)有好的反應(yīng)，只有通過(guò)較高的利率才能吸引投資者。而發(fā)債融資會(huì)加劇內(nèi)地房企本來(lái)就已經(jīng)很高的負(fù)債比，相比供股而言，增加的是總股本，所以從財(cái)務(wù)狀況的角度而言股本融資更加健康。

? ? ?香港一家中資券商專業(yè)投資全球債券的基金經(jīng)理表示，看好內(nèi)地房企債券，因?yàn)閺哪壳皣?guó)內(nèi)政策來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控有放松跡象，不會(huì)發(fā)生大規(guī)模的行業(yè)崩盤現(xiàn)象。