? 今年以來，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷相左，海外房地產(chǎn)投資愈發(fā)火熱，房企、個(gè)人紛紛扎堆出海，欲在海外房地產(chǎn)升溫之際分得一杯羹。然而，伴隨著“抄底”、“撈金”，收益率低、稅收龐雜、收租難、政策變更等海外買房投資風(fēng)險(xiǎn)也日益暴露。
對(duì)此，在8月27日由Meritros置業(yè)投資集團(tuán)主辦的“2014年中國(guó)海外地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)論壇暨2014年中國(guó)海外置業(yè)投資者教育萬里行”活動(dòng)中，相關(guān)人士提醒，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)、制度均有較大不同，用中國(guó)式思維來進(jìn)行投資，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之而來，指望像中國(guó)房?jī)r(jià)一般翻番上漲并不現(xiàn)實(shí)。
“別用中國(guó)式思維來投資美國(guó)房產(chǎn)”
不論是房地產(chǎn)相關(guān)法律制度，還是市場(chǎng)環(huán)境、房?jī)r(jià)走勢(shì)，美國(guó)、歐洲均與中國(guó)存在較大差別。
出席論壇的美國(guó)房地產(chǎn)專家Dennis介紹，在美國(guó)，房地產(chǎn)相關(guān)法律比較健全，投資安全性好，相關(guān)信息透明度高。Dennis舉例稱，交易明細(xì)全部公開，而且會(huì)有房屋管理公司作為第三方參與交易，對(duì)房屋質(zhì)量等作出評(píng)估和把關(guān)。
在稅收制度上，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)亦有明顯不同。“美國(guó)稅收較為嚴(yán)格，主要涉及房產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅、遺產(chǎn)稅等。”據(jù)論壇相關(guān)人士介紹，對(duì)于外國(guó)人，美國(guó)等地贈(zèng)與稅、遺產(chǎn)稅等較高，且免稅額度僅6萬美金。而這一稅收支出，將直接影響海外投資收益。
除此之外，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也存在諸多差異。在Meritros置業(yè)投資集團(tuán)總裁陸鶴壬看來，很多國(guó)內(nèi)海外置業(yè)投資者習(xí)慣于將中國(guó)式思維套用在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，而這將產(chǎn)生諸多超出現(xiàn)實(shí)的投資回報(bào)預(yù)期。
“美國(guó)等地房地產(chǎn)市場(chǎng)與中國(guó)不同，在北京、上海，過去幾年房?jī)r(jià)翻了幾翻，而美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則比較穩(wěn)定，雖然房?jī)r(jià)下降了30%左右，且現(xiàn)在一直保持上漲趨勢(shì)，但是永遠(yuǎn)不會(huì)像中國(guó)的房?jī)r(jià)一樣幾年內(nèi)翻番上漲。”陸鶴壬說。
不過，陸鶴壬認(rèn)為，正是這一特點(diǎn)，讓海外投資更為穩(wěn)健。“這種投資一般是比較適合穩(wěn)健性的投資人。”
業(yè)內(nèi)建議選擇可靠投資中介機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多差異，使海外投資風(fēng)險(xiǎn)加劇。論壇上，多位業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，對(duì)國(guó)外稅收制度的不明確，是很多投資者收益受損的一大原因。
陸鶴壬舉例稱，在美國(guó)的一些城市房子非常便宜，有的甚至出現(xiàn)“一元錢”買房，有一些投資者組團(tuán)去收購(gòu)這樣的房子。“但后續(xù)出現(xiàn)了很多麻煩，大筆的管理費(fèi)、稅費(fèi)等支出會(huì)使收益大打折扣。”
另外，落戶條件、就學(xué)條件等房地產(chǎn)投資相關(guān)制度的不同，也為海外置業(yè)者帶來了不少困難和風(fēng)險(xiǎn)。
“美國(guó)的公立教育是免費(fèi)的，學(xué)區(qū)房只是針對(duì)這一體系，外國(guó)人只能接受私有學(xué)校的基礎(chǔ)教育。”據(jù)論壇上業(yè)內(nèi)人士介紹，美國(guó)買房和移民是兩回事情，沒有美國(guó)身份的人即使買到美國(guó)的學(xué)區(qū)房，也沒有入學(xué)資質(zhì)。而不少機(jī)構(gòu)或開發(fā)商仍以“學(xué)區(qū)房”概念誘導(dǎo)購(gòu)房人群。
針對(duì)海外房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)何琪提醒，“任何地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有風(fēng)險(xiǎn)，海外投資也需謹(jǐn)慎。”
對(duì)于如何盡可能避免海外置業(yè)投資交易中環(huán)境、政策等諸多風(fēng)險(xiǎn)，多位業(yè)內(nèi)建議，可以通過選擇可靠的投資中介機(jī)構(gòu)來加以防范。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)?
