這樣的情況看來已不少見，以至于央行在近期的住房金融服務專題座談會上對銀行下要求：控制個人房貸的壓單，接單、審批后就要盡快放款。會上有兩家股份制銀行也承認，首套房貸利率上浮了8%左右。

　　個人房貸為啥又貴又難貸？上網(wǎng)搜索，發(fā)現(xiàn)幾乎所有論點都將銀行行為全盤歸咎于“房價將下跌”。這一邏輯本身沒錯，房價有越來越大的下跌可能性，意味著貸款的“抵押物”有價值縮水的可能性。亦即貸款風險上升，貸款定價自然要重估?？墒牵@一邏輯未免簡單化。房價預期在多大程度上影響著各銀行的決策？除此以外，在銀行的計劃財務(下稱“計財”)考量里，難道就沒有別的影響因素了嗎？

　　對于央行苦口婆心將個人住房貸款解讀為“有經(jīng)濟增長穩(wěn)定功能”，并要求優(yōu)先確保住房消費貸款的資源配置，銀行將作何反應？當前各銀行的額度情況又有哪些復雜性？換句話說，你的房貸接下去能寬松起來嗎？

　　本期“愉見財經(jīng)”揭秘銀行“放房貸”這一看似簡單的業(yè)務背后的一把把小算盤：一個房貸，對于銀行來講，有三套邏輯。

　　零售貸款：資金定價邏輯

　　在銀行的經(jīng)營邏輯里，個人房貸究竟算個啥？其實，從部類劃分看，房貸的頭上有三頂“帽子”：在貸種上，房貸是個金業(yè)務，屬于“零售貸款”；在頭寸期限上，房貸是“(中)長期貸款”；在投向分類上，個人房貸亦屬于“房地產(chǎn)類貸款”。

　　你去一個支行申請個人房貸，獲貸的先決條件是它“有米下炊”，即這個支行和其分行本身要有相應的零售貸款額度給到你。為什么有些銀行會“壓貸”？問題就出在了額度上。

　　它的額度從哪里來？“說白了就像‘拍賣’一樣，總行每年放出零售條線的額度大盤子，各個分行出價，出價高的得到更多額度。”一名城商行計財業(yè)務人士這樣告訴筆者。其中“價格決定論”顯而易見。這名計財業(yè)務人士由此認為，“像上海這樣的大城市的分行就比較吃虧”，因為這些地方的金融業(yè)市場化程度高，使得貸款的定價更透明以至價格偏低，而定價上不去也就影響了分行向總行的“搶”額度資源能力。

　　順著這一資金定價邏輯，有三個銀行不愿告訴你的秘密，你在貸款時必須心里有數(shù)。

　　第一個秘密，是羊毛出在羊身上。下級行向上級行要額度時“拍賣”式的定價，會被轉(zhuǎn)嫁給客戶。當你的客戶經(jīng)理告訴你“排隊等一等”時，你或許不知道，在你前頭“插隊”的情況時有發(fā)生：比排隊多久更重要的是，你愿意接受上浮多少的房貸利率。稀缺的額度資源，往往被出價高者得。

　　第二個秘密，是“遞延效應”。對銀行運作有了解的讀者或許聽說過“年尾貸款難、年頭貸款易”的說法，因為從收益角度考量，銀行會把稍多的貸款資源放去年頭，而市場需求旺盛的年份，不少銀行在年尾都會面臨貸款額度短缺，零售額度亦不例外。

　　可是今年，年頭去申請房貸的客戶出乎意料地同樣面臨不受歡迎的窘境。那是不少銀行的另一個秘密。筆者從若干銀行聽聞，去年底壓下的貸款較多，不得不用今年的額度去滿足實際發(fā)生在去年的需求。遞延效應之下，年頭的新客戶們又被壓到了年中，以此類推。而究其實質(zhì)，是供求關系失衡。

　　從“供求關系”來看，央行在前述住房金融專題座談會上提出的辦法是“切中要點”的。一名大行資負部門人士告訴筆者，央行在會上表態(tài)“如果銀行有規(guī)模方面的訴求，可以找央行幫助協(xié)調(diào)各行際間的規(guī)模調(diào)節(jié)”，可讓銀行從房貸供給層面上得以改善。

　　第三個秘密，對于銀行“漲價”房貸，其實并非是其過于“黑心”，實在是銀行有著維系利差的無奈。從行業(yè)來看，在負債端，利率市場化的逐步深化，加上互聯(lián)網(wǎng)金融強大吸存能力的“攪局”，銀行獲得儲蓄/存款的成本已經(jīng)越來越高。

　　一家中型銀行的支行長表示他不傾向在個人房貸上花力氣，因為“做房貸簡直像義務勞動”。他的計算方式是，銀行目前相對高成本的負債(如吸收金融同業(yè)的協(xié)議存款)有的年化利率已經(jīng)超過5%，而這還不是銀行的放貸成本，因為還要計入20%的不產(chǎn)生收益的存款準備金，由此，實際的成本至少是“5%÷0.8”，相對6.55%的中長期貸款基準利率，“銀行簡直不創(chuàng)利，白忙乎”。

　　這個秘密之下，銀行也有了“貸款種類間再平衡”的訴求，當銀行對于對公貸款，尤其是其中的中小企業(yè)貸款更具議價能力，更多的頭寸就可能被調(diào)整過去。

　　銀行的實際情況并沒逃過央行的監(jiān)測。因此在住房金融服務專題座談會上，央行的用詞是和逐利的銀行談“社會責任”：要求銀行理解購房者的生存壓力，做到財務可持續(xù)發(fā)展，能保本或微利就好。

　　只是，央行的殷殷期望對于理論上已被拋向市場化經(jīng)營的銀行，尤其是多家上市公司銀行是否有效？一名上市銀行總行人士向筆者表示，作為上市公司的銀行若要從基本面上保證股價穩(wěn)定、股東受益，就必然會看重業(yè)績增長；總行每年制定利潤指標，也都是要面對董事會審核壓力的。

　　中長期貸款：流動性管理邏輯

　　銀行經(jīng)營需要通盤考慮，除了資金定價和貸種平衡的邏輯，計財還需要把控“流動性”問題，因此在貸款期限上，每個銀行都有長期、中長期、短期貸款間的額度分配及平衡。

　　“這就好比你自己理財，比如你有100元錢，可以用20元投長期國債，30元投5年期信托，剩下的一半投資股票一半存?zhèn)€活期，需要容易變現(xiàn)的資產(chǎn)來應對生活急需。”前述城商行計財業(yè)務人士說，銀行也是這樣控制期限平衡的，房貸屬于不能短期變現(xiàn)調(diào)整頭寸的資產(chǎn)。

　　而零售貸款中長期資產(chǎn)的盤子，至少對于諸如這名計財人士所在的城商行，“經(jīng)過前幾年的高速發(fā)展，那部分份額已經(jīng)趨于飽和”。

　　和期限一并考量的另一個計財邏輯是“集中度”管理，資產(chǎn)要分散在幾個籃子里，“就像你不會把所有錢都拿去投一個公司的股票，或都拿去投黃金一樣”。這名計財人士說。而另一個尷尬的現(xiàn)實是，長期資產(chǎn)中流向房地產(chǎn)的集中度也過高了。

　　由此，一些銀行此前的內(nèi)部指令其實是，對于房貸，要進行現(xiàn)有份額的退出，以及新增份額的限制。

　　房地產(chǎn)類貸款：風控邏輯

　　從已有數(shù)據(jù)出發(fā)，不少銀行人士告訴筆者，個人房貸因為有足值的抵押品而被長期歸類于銀行的低風險品種。從房貸大行工行的數(shù)據(jù)來看，截至4月末，該行的個人住房貸款不良貸款率僅為0.27%，低于全部貸款的不良率水平。

　　可麻煩的是，有些銀行人士看到了風險的滯后性——現(xiàn)在的報表數(shù)據(jù)體現(xiàn)不了未來的資產(chǎn)質(zhì)量走勢，尤其是房價已經(jīng)停止上漲。筆者近期從數(shù)名銀行風控部門相關人士處獲悉，他們雖并不支持“房價崩潰論”，但對于房價持續(xù)高漲也已不抱期望。在銀行的話語體系里，房價的下跌就直接意味著“抵押物貶值”。

　　“過去房貸的低不良率和房價一路上漲息息相關，如果房價不漲甚至下跌，情況就會不同，類似于溫州地區(qū)那樣的‘棄房’現(xiàn)象就是警鐘，不少銀行也因此反復內(nèi)部做壓力測試。” 前述城商行計財業(yè)務人士稱。

　　除了抵押物價值有變化的風險，有資產(chǎn)處置經(jīng)驗的銀行人士還提到了后續(xù)抵押物拍賣過程中的嚴重損耗。一名相關業(yè)務人士表示，從目前經(jīng)驗來看，房貸壞賬后房產(chǎn)進入拍賣程序，往往第一次拍賣甚至第二次拍賣都會流標。“流標后，第二次拍就要打八折賣，第三次再打八折。”該人士稱，近階段進入銀行拍賣程序的房子單價都比較高，市場需求弱，不容易拍成功。

　　 “而這還沒有算進另兩個‘貓膩’”。他補充說，第一個“貓膩”是一些房產(chǎn)在申請貸款時，或多或少買通評估方使估值虛高，在此基礎上算出的抵押率必然是不合適的；第二個“貓膩”是有一些房貸和個人消費貸(以裝修名義等)組合發(fā)放，而消費貸的實際資金用途也是購房。這兩樣，都一定程度擴大了房貸風險。

　　剛發(fā)布的中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，2014年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次環(huán)比下跌。