養(yǎng)老地產(chǎn)合作或成方向

　　近期金地集團、金融街等房地產(chǎn)上市公司被保險機構(gòu)舉牌引發(fā)廣泛關(guān)注，實際上，保險公司與房地產(chǎn)公司的“親密接觸”此前已有案例。中國人壽與遠洋地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的合作，今后或許會被再次復制。

　　2013年9月，中國人壽發(fā)布公告稱，公司與遠洋地產(chǎn)控股有限公司簽署認購協(xié)議，其將以每股4.74港元的價格認購遠洋地產(chǎn)非公開發(fā)行的6.36億股份，約占遠洋地產(chǎn)總股本的8.88%，注資將超30億港元。上述認購完成后，其將持有遠洋地產(chǎn)股票20.9億股，約占遠洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的29%。2010年初，中國人壽就已經(jīng)成為遠洋地產(chǎn)的第一大股東。

　　當時有分析人士表示，保險資金在政策允許的范圍之下，可以在一些養(yǎng)老不動產(chǎn)上進行運作，積累經(jīng)驗，養(yǎng)老不動產(chǎn)的開發(fā)運作和住宅開發(fā)有相似之處，等到時機成熟便可直接進入住宅領(lǐng)域。值得注意的是，另一家保險機構(gòu)泰康人壽把“進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資設(shè)立養(yǎng)老院”作為公司三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。如今，遠洋地產(chǎn)在養(yǎng)老領(lǐng)域已經(jīng)小有成績。

　　“險資的入股可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多資源，未來養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也有較大空間，總體而言，險資入股房地產(chǎn)公司對于房地產(chǎn)公司不算壞事”，深圳一家券商的房地產(chǎn)分析師表示。

　　諸多難題尚待破解

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從操作層面來講，由于真正做養(yǎng)老地產(chǎn)項目的房企少之又少，能夠做盈利的也不多，盡管表面上養(yǎng)老地產(chǎn)市場的蛋糕十分誘人，但現(xiàn)階段能夠帶來實際效益并不容易。

　　張宏偉稱，目前進入的開發(fā)商還不是很多，但是多數(shù)開發(fā)企業(yè)都開始以較小規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)項目進行“試水”，以此來探索養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，建立以公司特有的資源為基礎(chǔ)的養(yǎng)老地產(chǎn)操作方式。

　　從現(xiàn)實角度來講，現(xiàn)階段眾多房企開始嘗試推養(yǎng)老地產(chǎn)項目，更多的則是通過養(yǎng)老項目獲得土地資源，進行養(yǎng)老地產(chǎn)部分之外的住宅開發(fā)、商業(yè)配套的開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)只不過是現(xiàn)在企業(yè)比較好的一個拿地模式。

　　破解目前養(yǎng)老地產(chǎn)的難題還需要土地和稅收政策的配套。當前開發(fā)商在獲得土地時，土地市場尚未明確規(guī)定有養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)。因此要開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只能在現(xiàn)有經(jīng)營性用地基礎(chǔ)上獲得。由于土地價格往往和市場價格看齊，可以說土地價格成本較高是導致養(yǎng)老地產(chǎn)很難盈利的重要原因之一；另外，養(yǎng)老地產(chǎn)配套、及其附屬設(shè)施也需要政府在稅費上給予部分或全部減免，這樣一來作為長期性的經(jīng)營性項目，才不會因為沉重的稅費負擔而無法持續(xù)經(jīng)營。從“軟件”角度來講，還沒有辦法維持一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目贏得市場的普遍認可的運營標準和體系。

　　“仍然還處于黎明前的黑暗，誰進去的早，誰就是先驅(qū)，而不是先導。”張宏偉說。