以房養(yǎng)老方式，通俗講就是將房產(chǎn)價(jià)值提前變現(xiàn)，用于支付老年人當(dāng)下的生活開支，老人去世后再將房產(chǎn)變現(xiàn)還款。中國(guó)目前已經(jīng)有浦發(fā)等銀行推出了住房倒按揭，也有七家壽險(xiǎn)公司積極準(zhǔn)備推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。對(duì)于沒有子女或者不希望依靠子女養(yǎng)老、沒有社保或者社保資金較少的老年人來講，將手里的房子提前變現(xiàn)可讓老年生活更有保障，的確是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　不是什么房產(chǎn)都可參與?

　　以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品哪些人可以參與？什么房產(chǎn)適合？房產(chǎn)如何估值？是否劃算？據(jù)了解，目前保監(jiān)會(huì)選擇的七家壽險(xiǎn)試點(diǎn)公司均已將產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案遞交保監(jiān)會(huì)。幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人接受深圳商報(bào)記者采訪時(shí)簡(jiǎn)單描繪了一下產(chǎn)品的思路。

　　首先不是什么房產(chǎn)都可以，對(duì)于房子將會(huì)有所選擇。試點(diǎn)初期可能選擇一線城市。其次，房產(chǎn)估價(jià)將按投保時(shí)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，“不僅不會(huì)打折，而且還會(huì)設(shè)定每年的資產(chǎn)升值幅度，否則我們的產(chǎn)品就不成立了”。幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　中國(guó)當(dāng)今房?jī)r(jià)高懸，購(gòu)買以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的房子能保證每年都有增值嗎？該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)稱，正因?yàn)槿绱?，所以試點(diǎn)時(shí)會(huì)選擇一線城市，他同時(shí)表示“哪個(gè)城市都有好房子”。大都會(huì)人壽總公司產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人陳松表示，在美國(guó)也不是什么房子都可以，需要到政府認(rèn)定的第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估。

　　第三，既然是保險(xiǎn)產(chǎn)品自然涉及預(yù)定利率，預(yù)定利率如何設(shè)定？該負(fù)責(zé)人表示可能會(huì)由保監(jiān)會(huì)最后認(rèn)定。目前普通型壽險(xiǎn)產(chǎn)品預(yù)定利率已達(dá)到4%。普通型壽險(xiǎn)預(yù)定利率越高，產(chǎn)品回報(bào)越高，也意味著壽險(xiǎn)價(jià)格越便宜。但以房養(yǎng)老需“反向”思維，如果預(yù)定利率越高，則意味著投保人從保險(xiǎn)公司預(yù)先借支資金的成本越高；而給房產(chǎn)設(shè)定的年增值幅度越高，意味著房產(chǎn)增值越大，對(duì)投保人有利。

　　第四，投保人的年齡有設(shè)定。據(jù)了解，在加拿大、美國(guó)采用以房養(yǎng)老金融工具的公民，年齡必須達(dá)到62歲。幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人表示，他們可能會(huì)選擇與中國(guó)合法退休年齡一致。

　　以房養(yǎng)老不同于 “倒按揭”?

　　以房養(yǎng)老保險(xiǎn)與銀行的 “倒按揭”有什么區(qū)別？

　　幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人對(duì)記者解釋稱，銀行的 “倒按揭”本質(zhì)上仍然是抵押貸款。理論上講，房產(chǎn)估值會(huì)打折，而且參與者不一定非要管你到“死”。保險(xiǎn)公司推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品則不同，首先一定會(huì)管你到終老，而不論最終房產(chǎn)價(jià)值能否抵償保險(xiǎn)公司的之前支出。第二，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格不僅不打折，甚至每年還有升值。

　　大都會(huì)人壽的陳松對(duì)深圳商報(bào)記者分析稱：就目前國(guó)內(nèi)銀行推出的“倒按揭”養(yǎng)老業(yè)務(wù)來看， “倒按揭”是貸款產(chǎn)品，雖然每月付給老年人一定的養(yǎng)老金，但要扣除利息和一定的本金，并且需要到期還款。國(guó)內(nèi)“倒按揭”產(chǎn)品的支付方式多為固定期限內(nèi)的固定額度養(yǎng)老金給付。就美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，養(yǎng)老金的支付方式選擇較多，可以是固定期限固定額度，也可以是一次性支付，或者信用額度支付，或者幾種方式的混搭，并且支付金額將老年人的預(yù)期余命作為重要的考量因素，而這一領(lǐng)域是壽險(xiǎn)公司能夠充分發(fā)揮專長(zhǎng)的。而且，在美國(guó)參與這個(gè)項(xiàng)目的借款人擁有居住權(quán)，只要借款人盡到相應(yīng)義務(wù)，無論貸款余額多大，借款人可以無限期地居祝如果借款人身故或者搬出房屋或者被取消贖回權(quán)時(shí)，貸款余額超過了房產(chǎn)價(jià)值，貸款人不得要求借款人出售其他資產(chǎn)以彌補(bǔ)超額部分。借款人可以在任何時(shí)候提前償還部分或全部貸款，免受任何提前還貸罰款。

　　政府財(cái)稅支持應(yīng)區(qū)分情況?

　　據(jù)記者了解的兩家保險(xiǎn)公司，他們均看好以房養(yǎng)老市常

　　幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人表示，推以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，對(duì)于壽險(xiǎn)公司而言更多是體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任，賺錢盈利不可能是目的。從美國(guó)等西方國(guó)家的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)看，政府均對(duì)此產(chǎn)品有財(cái)稅支持，主要是應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的過大起伏和預(yù)期壽命延長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，以房養(yǎng)老的開展在美國(guó)就是以政府主導(dǎo)。主角既不是銀行也不是保險(xiǎn)公司，只有美國(guó)政府機(jī)構(gòu)聯(lián)邦房屋管理局FHA批準(zhǔn)的貸款機(jī)構(gòu)才可以進(jìn)行“房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款HECM”業(yè)務(wù)。

　　大都會(huì)人壽總公司產(chǎn)品部負(fù)責(zé)人陳松接受深圳商報(bào)記者采訪時(shí)稱，在美國(guó)，通過提供擔(dān)保的“房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款”占到反向抵押貸款市場(chǎng)95%的份額。FHA提供的是一種雙向擔(dān)保，對(duì)于借款人的擔(dān)保是：如果貸款機(jī)構(gòu)不能按照約定為借款人提供貸款，F(xiàn)HA將代表貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行支付；對(duì)于貸款機(jī)構(gòu)的擔(dān)保則是：在滿足一定條件下，貸款機(jī)構(gòu)或者投資者將獲得全額貸款償還。

　　幸福人壽相關(guān)產(chǎn)品負(fù)責(zé)人對(duì)記者分析稱，為什么希望獲得政府財(cái)稅支持，原因也是此項(xiàng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很高。如果相當(dāng)部分的房產(chǎn)價(jià)值最終不抵保險(xiǎn)公司的資金支出怎么辦？

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院教授庹國(guó)柱接受深圳商報(bào)記者采訪時(shí)稱，以房養(yǎng)老是好事，能滿足部分老人的需求。中國(guó)也研究了很長(zhǎng)時(shí)間，應(yīng)當(dāng)盡快推出。目前，最大的困難應(yīng)當(dāng)是房?jī)r(jià)過高。至于以房養(yǎng)老政府財(cái)稅支持問題，他表示不應(yīng)對(duì)投保人不加區(qū)分而一律獲得政府財(cái)稅支持。參與以房養(yǎng)老的多數(shù)是富足的人，政府的資金應(yīng)當(dāng)支持那些無能力養(yǎng)老的窮人。部分有房族并不富裕，可以適當(dāng)考慮通過以房養(yǎng)老獲得政府財(cái)稅優(yōu)惠。