自貿(mào)區(qū)的擴圍猶如催化劑，其輻射的樓市也產(chǎn)生了一股小小的躁動。廣東自貿(mào)區(qū)正式獲批的第二日，南沙、橫琴等板塊的樓盤傳來熱銷的消息。

???? 但廣東中原地產(chǎn)代理有限公司項目部總經(jīng)理黃韜表示，目前廣州南沙等地的樓市對自貿(mào)區(qū)概念的炒作已經(jīng)疲勞，供應(yīng)大量剩余，庫存消化是關(guān)鍵，房企應(yīng)趁勢盡快出貨，采取低價走量的謹慎策略。

???? 自貿(mào)區(qū)邊際效應(yīng)遞減

???? “開盤后2小時就賣出房子300套，平均24秒賣出1套。”12月13日，近千名購房者從早上6點開始便在南沙保利城營銷中心排隊。

???? 這被認為與自貿(mào)區(qū)獲批的利好因素有關(guān)。廣東自貿(mào)區(qū)概念，加之隨后南沙金融創(chuàng)新“15條”政策的發(fā)布，南沙的區(qū)位和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢一直被開發(fā)商廣為宣傳。中山大學(xué)港澳珠三角研究中心教授鄭天祥分析，如果南沙納入廣東自貿(mào)區(qū)，香港、澳門投資會增多，游艇、游輪將可雙向自由往來。目前南沙明珠灣的中央商務(wù)區(qū)和香港園區(qū)、澳門園區(qū)緊鄰，僅隔一條江。

???? 不過，南沙保利城熱銷的真正原因，是它的低售價。數(shù)據(jù)顯示，最近兩周南沙樓市的成交均價都在10000元/平方米左右，而保利城成交均價為8300元/平方米。

???? 去年7月以來，南沙已經(jīng)歷多輪廣東自貿(mào)區(qū)概念的炒作。

???? 2013年8月，在廣東自貿(mào)區(qū)的傳聞鼓舞下，南沙房價同比漲幅達到15.5%。2013年9月，南沙三天內(nèi)兩度刷新區(qū)域地王紀錄，樓面價飆升至6434元/平方米。今年3月份開始，廣東自貿(mào)區(qū)將獲得批準的傳言，惹得南沙不少樓盤“惜售”，3至6月的單月成交量平均僅為390套，成交價維持在1.1萬元/平方米以上。

???? 到了7月份，自貿(mào)區(qū)遲遲未落地，南沙樓價跌至萬元以下，跌幅超過10%。之后的8至11月，南沙樓市進入以價換量的通道，其中10月份的成交均價為9353元/平方米，跌至今年新低，但低價的刺激也使得當月的成交量創(chuàng)新高。

???? 與此同時，兩年以來保利、越秀、方興、萬科等房企紛紛進入南沙，樓市庫存大量累積。來自合富輝煌提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，南沙新增供應(yīng)面積141.4萬平方米，新增供應(yīng)套數(shù)13075套。而據(jù)CRIC研究中心監(jiān)測，今年年中南沙的庫存去化周期一度高達24個月，盡管隨著下半年以來各項目積極降價促銷，庫存壓力有所緩解，但截至11月末，庫存去化周期依然高達19個月，位于廣州全市前列。

???? 方圓地產(chǎn)市場首席分析師鄧浩志指出，由于目前南沙庫存高企，開發(fā)商不會捂盤或馬上升價，短期內(nèi)南沙樓市將仍然以走量為主，價格將維持平穩(wěn)，明年二季度以后，預(yù)計市場熱度將會真正反映到價格上來。

???? 免疫資本炒作？

???? 廣州南沙之外，傳聞可能納入廣東自貿(mào)區(qū)中的深圳前海、珠海橫琴等板塊，樓市人氣也相當活躍。據(jù)了解，國務(wù)院宣布自貿(mào)區(qū)擴圍之后的第二天，橫琴一家樓盤吸引了近千人到場看樓，其中澳門人占了大多數(shù)。受天津?qū)⒃O(shè)立自貿(mào)園區(qū)的影響，上周濱海新區(qū)新建商品房共成交401套，環(huán)比增加32.78%。

???? 上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進對此分析，部分板塊樓市成交迅速升溫的背后，剛需購房者與投資型購房者都在積極入市，隨著市場成交量上升，土地需求量猛增，將促使區(qū)域內(nèi)未來房價上漲的預(yù)期明顯增強。

???? 21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，在上海自貿(mào)區(qū)獲批成立后的三四個月時間里，房價普遍上漲20%-30%，個別項目的上漲幅度達50%以上。以住宅市場為例，2013年8月，臨港新城新盤的平均房價在1.1萬-1.3萬元/平方米，短短兩個月后，這一區(qū)域部分新開樓盤的價格已經(jīng)漲至2萬-2.3萬元/平方米。與此同時，自貿(mào)區(qū)內(nèi)以及周邊商辦樓的租金、上海全市主要工業(yè)園區(qū)廠房的租金也都出現(xiàn)較大幅度上揚。

???? 上海自貿(mào)區(qū)的開啟對上海樓市形成的利好已被市場驗證。對于此次自貿(mào)區(qū)的擴圍，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對多重利好政策刺激之下正處于短期放量“窗口期”的房地產(chǎn)市場而言，相應(yīng)概念板塊或?qū)⒊蔀樾乱惠嗁Y本炒作的盛宴。在他看來，隨著自貿(mào)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)集聚，大量入駐企業(yè)等有可能為市場帶來新的需求，部分商辦項目的租金可能趁勢上漲。

???? 但上海自貿(mào)區(qū)的樓市效應(yīng)，能否在新批準設(shè)立的自貿(mào)區(qū)復(fù)制尚存疑問。黃韜告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，以南沙為例，雖然南沙是一塊投資洼地，但在產(chǎn)業(yè)引進、配套設(shè)施建設(shè)等方面尚不完善，發(fā)展還需要5-10年的時間，長期來看，只有金融改革等政策具體實施之后，才能真正促使南沙房價上揚。

???? 其余如橫琴、濱海新區(qū)情況也是如此。“短期利好的經(jīng)濟效益難以顯現(xiàn)，在自貿(mào)區(qū)投入正式運營之后，板塊的投資價值才能夠凸顯，投資者應(yīng)保持長遠眼光分區(qū)域、分類別地進行投資。”黃韜