? ? ?房企對(duì)后市不樂(lè)觀

? ? ?8月初，包括萬(wàn)科、招商地產(chǎn) 、龍湖地產(chǎn) 、世茂集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)等在內(nèi)的眾開發(fā)商均已召開年中工作會(huì)議。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑，多數(shù)開發(fā)商對(duì)后市的判斷都表示不樂(lè)觀。

? ? ?在上述房企的年中會(huì)議上，公司一把手對(duì)“市場(chǎng)規(guī)律”、“客戶”、“戶型、產(chǎn)品”等詞語(yǔ)頻頻提及。一位房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，“市場(chǎng)越好，”市場(chǎng)規(guī)律“關(guān)鍵詞的出現(xiàn)次數(shù)越低，反之亦然?，F(xiàn)在的情況說(shuō)明房企老板們對(duì)下半年的市場(chǎng)是不太看好的。而”客戶“的出現(xiàn)次數(shù)，也與市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì)成反比。市場(chǎng)越好，房企提及”客戶“、”產(chǎn)品“的次數(shù)就越少，反之亦然。這說(shuō)明，開發(fā)商重視”客戶“是市場(chǎng)態(tài)勢(shì)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的信號(hào)之一，房企可能會(huì)動(dòng)用對(duì)”客戶“最具影響力的價(jià)格手段加快銷售。”

? ? ?今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，多個(gè)城市放開限購(gòu)，以期帶動(dòng)成交量回升。但國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 8月13日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 50381億元，同比名義增長(zhǎng)13.7%，增速比1-6月份回落0.4個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積98232萬(wàn)平方米，下降12.8%，降幅收窄3.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積56480萬(wàn)平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。

? ? ?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，樓市降溫趨勢(shì)依然明顯，開發(fā)投資增速持續(xù)6個(gè)月放緩，銷售數(shù)據(jù)也在6月短期上漲后再現(xiàn)降溫。限購(gòu)松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔所致。

? ? ?降價(jià)跑量仍是主流

? ? ?中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，28家房企公告了前7月銷售業(yè)績(jī)，7月單月合計(jì)銷售為843.57億，相比6月份的1298.24億下降了35%，也低于之前5月份的978.63億。

? ? ?大部分企業(yè)完成年度銷售目標(biāo)的可能性越來(lái)越低。8月5日，綠城中國(guó)發(fā)布盈利警告稱，今年上半年凈利潤(rùn)可能相較去年同期減少超過(guò)65%。公司管理層近日在半年度工作會(huì)議上表示今年主要是生存與穩(wěn)健。“這說(shuō)明降價(jià)跑量是必選項(xiàng)，不然，資金鏈出問(wèn)題就無(wú)法生存了。”上海(樓盤) 一家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為。

? ? ?龍湖地產(chǎn)8月4日披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年7月底，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額人民幣241.4億元，同比減少9.96%；合同銷售面積222.9萬(wàn)平方米，同比減少4.54%。按照全年目標(biāo)570億元計(jì)算，前7個(gè)月龍湖地產(chǎn)僅完成全年目標(biāo)約42.35%。“我們維持570億的目標(biāo)不變。”龍湖首席執(zhí)行官邵明曉表示，“我們會(huì)靈活使用價(jià)格策略，但不能一概而論，在某些區(qū)位、某些項(xiàng)目可能會(huì)用價(jià)格的手段來(lái)促進(jìn)銷售。”

? ? ?“現(xiàn)在比的是誰(shuí)跑得快，只有先活下來(lái)，才有資格比誰(shuí)活得好。”在剛剛結(jié)束的博鰲(樓盤) 房地產(chǎn)論壇上，多數(shù)房企老板都有如此感受。

? ? ?張大偉也表示，市場(chǎng)持續(xù)低迷，明顯影響了房企的定價(jià)。他預(yù)期，下半年特別是二線城市下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目將明顯增加，整體市場(chǎng)在三季度將依然處于以價(jià)換量過(guò)程中。

? ? ?信貸松綁或成“救命稻草”

? ? ?在多地相繼“放松限購(gòu)”之后，個(gè)別商業(yè)銀行開始恢復(fù)首套利率優(yōu)惠政策，雖然此現(xiàn)象目前并不普遍且折扣力度不大，但其對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響不容小覷，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放。這也成為樓市能否真正企穩(wěn)回升的“救命稻草”。

? ? ?8月8日，福建出臺(tái)房地產(chǎn)救市政策，要求銀行增加房地產(chǎn)貸款。此前，已有廣西(樓盤) 、浙江、四川(樓盤) 、福建等省份與杭州(樓盤) 、紹興(樓盤) 、包頭(樓盤) 等市出臺(tái)了相關(guān)政策，喊話銀行放松房地產(chǎn)貸款政策。

? ? ?但銀行的信貸政策并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。“紹興要求二套房首付比例下降很奇怪，首付比例是國(guó)務(wù)院的政策，地方政府是否可以擅自更改？目前我們還沒(méi)有接到政府部門的通知，房貸政策是否變化，最終以總部的通知為準(zhǔn)。”江浙地區(qū)一位銀行人士說(shuō)。

? ? ?8月11日，深圳(樓盤) 商業(yè)銀行的房貸利率開始回落。五大國(guó)有銀行的深圳分行中，除農(nóng)行的首套房貸利率仍然在基準(zhǔn)上浮5%外，中行、工行、建行、交行首套房貸利率均從原來(lái)的基準(zhǔn)利率1.05倍回歸基準(zhǔn)。

? ? ?“目前政策放松逐漸觸及對(duì)成交影響更為關(guān)鍵的信貸政策。”業(yè)界人士指出，從各大國(guó)有商業(yè)銀行的動(dòng)作來(lái)看，雖然目前基準(zhǔn)利率以下的首套房貸優(yōu)惠依然難覓，但一二線城市首套房按揭利率或條件均有不同程度的松動(dòng)，政策松綁與流動(dòng)性改善形成合力，為房地產(chǎn)行業(yè)基本面向上提供了一定的想象空間。