“國(guó)五條”各地實(shí)施細(xì)則已經(jīng)相繼出臺(tái)。但不少城市的落地方案僅僅寥寥幾句，尤其對(duì)備受關(guān)注的20%個(gè)稅執(zhí)行一條不是流于應(yīng)付，就是避而不談?！皣?guó)五條”20%個(gè)稅要嚴(yán)格執(zhí)行在操作層面是否有其本身存在的問(wèn)題？實(shí)施難度究竟在哪里？專(zhuān)家告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，要嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅征收確實(shí)存在著諸多懸而未決的主客觀制約因素，短期內(nèi)硬性鋪開(kāi)恐存在一定阻力，執(zhí)行中不妨允許根據(jù)各地實(shí)際適當(dāng)變通。
二手房買(mǎi)賣(mài)征收的20%的個(gè)稅引發(fā)如此大的關(guān)注，它特殊在哪里？
“20%的個(gè)稅并非新規(guī)定，關(guān)于房屋交易轉(zhuǎn)讓一直有兩種收稅方式，一是核定征收；二是查賬征收?，F(xiàn)在按第二種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)納稅所得額，賣(mài)出收入減去昔日買(mǎi)入價(jià)格及各種成本后，對(duì)這個(gè)差額征收20%的個(gè)稅。而按核定征收一般是房產(chǎn)總價(jià)值的1%-3%?！必?cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所研究員陳少?gòu)?qiáng)告訴本報(bào)記者。
但為什么之前人們很少有選擇更精確的按差額20%繳納個(gè)稅的查賬征收方式呢？
“由于二手房購(gòu)進(jìn)和售出差價(jià)較大，因此20%的繳稅法比前者要多不少。”西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師付志宇向本報(bào)記者表示。
據(jù)此分析，統(tǒng)一按20%個(gè)稅執(zhí)行二手房交易個(gè)稅征繳，增加了交易成本。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師胡怡健向本報(bào)記者坦言，交易的稅負(fù)已經(jīng)不低了，不到五年的房子要交5%的營(yíng)業(yè)稅，0.5%的附加稅，3%-4%的不動(dòng)產(chǎn)交易契稅，如果個(gè)稅再按20%差額征收，確實(shí)增加了交易成本。
陳少?gòu)?qiáng)認(rèn)為，由于房屋的有關(guān)信息不好測(cè)量，稅務(wù)部門(mén)只好按照一定標(biāo)準(zhǔn)核定一個(gè)額度進(jìn)行征收，稅額較低。稅務(wù)部門(mén)不采用查賬征管主要因?yàn)檎莆盏男畔⒉蝗?，無(wú)法核定成本、費(fèi)用。比如裝修無(wú)發(fā)票，一些雇人做的創(chuàng)意、軟設(shè)計(jì)和規(guī)劃成本很難計(jì)量等。此外，他認(rèn)為房產(chǎn)性質(zhì)多樣復(fù)雜同樣增加了按20%差額個(gè)稅進(jìn)行征收的難度。
在我國(guó)的住房市場(chǎng)上，房產(chǎn)的屬性五花八門(mén)，有自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公房、商品房、拆遷安置房、軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房等，不一而足。這些不同屬性的房產(chǎn)在交易過(guò)程中遵循的規(guī)則并不相同。再加上多年前還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)交易信息的電子化，核實(shí)原值是極其困難的事情。
“買(mǎi)賣(mài)雙方大都認(rèn)為‘國(guó)五條’影響到他們利益，三月份交易的火爆與之有極大關(guān)系。尤其是即將轉(zhuǎn)售者會(huì)覺(jué)得不夠公平?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)興盛的地方多是賣(mài)方市場(chǎng)，稅負(fù)將由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)。不排除‘國(guó)五條’誤傷剛需的可能?！标惿?gòu)?qiáng)補(bǔ)充道。
操作層面準(zhǔn)備尚不充分
不僅是核清原值不容易，而且網(wǎng)簽工作也并沒(méi)有做到十分完善，網(wǎng)簽被認(rèn)為是落實(shí)查賬征收所必備的條件。
“一個(gè)基礎(chǔ)工作沒(méi)做好，房屋交易通常以網(wǎng)簽的信息為準(zhǔn)，但我們的網(wǎng)簽建設(shè)相對(duì)滯后，如北京的網(wǎng)簽2008年才建立起來(lái)，而之前的一些房產(chǎn)信息、土地和房產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在很難確定。標(biāo)準(zhǔn)也難于統(tǒng)一，有差別的對(duì)眾多納稅人進(jìn)行征收的話成本太高，也增加了溝通難度?！标惿?gòu)?qiáng)說(shuō)。
胡怡健提出了一些操作層面尚未厘清的難題。如果對(duì)資本利得征稅，分短期、長(zhǎng)期，短期交易交的比率高點(diǎn)，長(zhǎng)期的低一點(diǎn)。單以5年為分界點(diǎn)，是否合理。按差額征稅，指收入減去成本費(fèi)用，成本費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)怎么定。購(gòu)買(mǎi)成本、交易費(fèi)用、裝修成本，沒(méi)有發(fā)票怎么辦，提供一個(gè)最低扣除標(biāo)準(zhǔn)？貸款利息算不算，還本付息的代價(jià)是否要扣除？自己投入房產(chǎn)的資金算不算成本；賣(mài)掉自住房換取新的改善性住房又該執(zhí)行怎樣的標(biāo)準(zhǔn)？在沒(méi)有操作細(xì)則和地區(qū)差異化考量的前提下，相關(guān)政策在地方有執(zhí)行難度。
陳少?gòu)?qiáng)表示，“國(guó)五條”在地方落地確實(shí)有阻力，雖然20%的個(gè)稅在表述上落地了，但在操作層面稅務(wù)總局的征收細(xì)則尚未出臺(tái)。滿(mǎn)5年的房產(chǎn)交易不按20%征稅，但4年和1年的房子出售按同樣比例征收略顯不公。
之前有媒體披露說(shuō)，在研討“國(guó)五條”細(xì)則的北京市長(zhǎng)辦公會(huì)上，曾有兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)堅(jiān)持一刀切，另一種意見(jiàn)則堅(jiān)持階梯式征稅，比如房產(chǎn)持有兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手的嚴(yán)格征收20%的個(gè)稅，2—5年轉(zhuǎn)手的降低征稅比例，5年以上轉(zhuǎn)手的再降低。
“北京、上海相比大多數(shù)地區(qū)沒(méi)有回避20%的問(wèn)題，但也未必嚴(yán)格執(zhí)行，具體操作中，可能分清的按20%收，分不清的按1%-2%的老辦法。”胡怡健說(shuō)。
執(zhí)行上或允許適度靈活性
廈門(mén)出臺(tái)的細(xì)則被認(rèn)為是對(duì)20%的個(gè)稅征收表述相對(duì)明晰的，表示“能通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)原值的，按交易總額的1.5%計(jì)征。而對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上的唯一生活用房，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅?！?/p>
其實(shí)即便這個(gè)被認(rèn)為是20%個(gè)稅落地比較規(guī)范的廈門(mén)市的細(xì)則，依然保留了很大的機(jī)動(dòng)性，那就是僅對(duì)“能通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息核實(shí)房屋原值的”按20%征收差額個(gè)稅，否則“不能核實(shí)原值的，按交易總額的1.5%計(jì)征?！钡降子卸嗌俜课菽芡ㄟ^(guò)稅收征管、房屋登記等有效的核實(shí)原值我們不得而知。
付志宇認(rèn)為，既然稅法規(guī)定可以按銷(xiāo)售價(jià)格的1%-2%，也可以按銷(xiāo)售差價(jià)的20%繳稅，那就應(yīng)該由交易雙方自行選擇，無(wú)需統(tǒng)一規(guī)定某種方式。
即便被認(rèn)為落實(shí)“國(guó)五條”最嚴(yán)格的北京，同樣規(guī)定，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價(jià)的1%來(lái)征收個(gè)稅。從目前的情況看，其他地區(qū)的細(xì)則不會(huì)超過(guò)這個(gè)尺度，而且往往比這個(gè)尺度還要寬泛不少。這或許意味著，各地在執(zhí)行20%個(gè)稅征收的時(shí)候會(huì)充滿(mǎn)靈活性。
“如果房?jī)r(jià)下來(lái)了，買(mǎi)進(jìn)高，賣(mài)出價(jià)格低，賣(mài)方會(huì)主動(dòng)拿出憑證，按差額征收就可以不交所得稅了，按老辦法核定征收還要交1%-2%的個(gè)稅，賣(mài)房者反而吃虧。如果將來(lái)出現(xiàn)大量負(fù)差價(jià)，按新規(guī)定將失去不少個(gè)稅收入。地方對(duì)20%個(gè)稅要么不提，要么提歸提做歸做，保留變通的處理空間。”胡怡健表示。
