進入4月，上市房企年報大都已發(fā)布。萬科、恒大、保利、融創(chuàng)等標桿房企紛紛召開業(yè)績發(fā)布會。從年報可以看出，萬科以1412.3億元創(chuàng)下銷售金額新高，中海以128億元的凈利潤創(chuàng)下房企盈利新高，恒大則創(chuàng)下銷售面積新高。但值得注意的是：在規(guī)模擴大、負債率降低的同時，行業(yè)的利潤率卻在持續(xù)下跌。懷著美好期望，多家標桿房企上調(diào)了2013年銷售目標。專業(yè)人士分析，調(diào)控之下，房企未來之路或將負壓前行。

    統(tǒng)計顯示，在已經(jīng)發(fā)布2012年業(yè)績預告、業(yè)績快報或年報的近百家上市公司中，雖然多數(shù)企業(yè)實現(xiàn)了凈利潤同比增長，但增長率普遍低于銷售額、營業(yè)收入等規(guī)模性指標的增長率，基本延續(xù)了過去兩年來“增利低于增收”，甚至“增收不增利”的趨勢。蘭德咨詢總裁宋延慶分析，雖然已公布年報的企業(yè)不能完全代表全部上市房企，更不能代表整個行業(yè)，但包括萬科、中海、龍湖等在內(nèi)的一線品牌企業(yè)尚且如此，平均水平可想而知。

    利潤下滑趨勢加劇

    上市公司年報顯示，2012年，銷售額超過千億的房企已由萬科一家擴容至三家，此外，年銷售規(guī)模超過百億的房企也超過了53家，相比2011年的42家大幅增長。不過，亮麗的數(shù)字卻無法掩蓋行業(yè)的潛在危機，在銷售額大幅增長的同時，房企利潤下滑的趨勢卻也同樣加劇。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年500強開發(fā)企業(yè)凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%。

    據(jù)悉，2011年高盈利的代表中海地產(chǎn)，毛利率首次跌出了40%的水平，其他房企下降幅度則更大。雖然樓市自去年三季度開始銷售均價已重拾升勢，銷售毛利率有所提升，但整個行業(yè)利潤率降低已是大勢所趨。綠城物業(yè)銷售毛利率為29.2%，低過2011年的32.6%，與2010年的29%相近。恒大更宣布上市以來首次暫停派息。

    觀察人士分析，與過去數(shù)年相比，合作項目，權益銷售在房企年報中所占的比重越來越高，高速增長的背后，卻是更多分享蛋糕的合作伙伴。而曾經(jīng)作為房企實力重要考評指標的銷售額排行榜，也因此越來越失去其參考價值。以萬科為例，自2005年起，萬科每年約有50%左右的新增項目都是通過合作購得。這一規(guī)則同樣在2012年的年報中得以體現(xiàn)。當年新增的78個開發(fā)項目中，有47個屬于合作項目，以建筑面積計算，萬科擁有的權益建筑面積僅占到全部新增項目總規(guī)劃建筑面積的77%，這也使得2012年萬科1412.3億元的銷售金額要大打折扣。

    同樣通過大規(guī)模合作贏得發(fā)展的還有綠城和融創(chuàng)。兩家企業(yè)在2012年的銷售排行榜上均大幅躍進。由2011年的第12位躍升為第7，則從2011年的第18位躍升至第12。而雙方開創(chuàng)的合作銷售模式無疑是主要原因。年報數(shù)據(jù)顯示，2012年綠城中國546億的銷售額中，歸屬于集團的權益金額僅為289億元。

    中小房企資金壓力仍在

    得益于去年房市回暖和貸款增加，多數(shù)企業(yè)已經(jīng)緊繃了兩、三年的資金鏈有所趨緩，但高負債、高支出和依然不容樂觀的銷售形勢，則意味著2013年的房企們的資金壓力依然很大。

    宋延慶分析，像賬面貨幣資金充足，超180億元，是短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債的1.92倍，財務狀況優(yōu)。相比而言，中小企業(yè)卻不樂觀。2012年末，的凈負債率223.7%，遠高于行業(yè)水平，而期末在手現(xiàn)金僅為14.6億元，但短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負債合計65.6億元，短期償債壓力巨大。資產(chǎn)負債率為63.58%，較年初增長8.18個百分點，年末貨幣資金26.11億元，為短期負債與一年內(nèi)到期長債總和的0.82倍，短期有一定償債壓力。

    雖然整個行業(yè)企業(yè)資金壓力減緩，但高負債所導致的財務成本在快速增加，“吃掉”了企業(yè)的大量利潤。多家房企年報顯示，這一現(xiàn)象已越來越嚴重。如萬科，2012年末一年內(nèi)到期的非流動負債和長期借款合計617億元，全年利息總支出為58億元，而凈利潤是125.5億元。

    經(jīng)營水平差異導致分化

    導致2012年房地企凈利率下降的主要原因是成本費用上升而售價下降。以4家已實現(xiàn)全國性布局的典型企業(yè)為例。蘭德咨詢的測算結果顯示，綠地集團2011、2012年房地產(chǎn)銷售均價分別是9604元和9136元，綠城從22201元降到了19339元，萬科從11302元降到了10916元，恒大從6589元降到了6009元，均有不同程度地下降。據(jù)蘭德咨詢分析，導致企業(yè)利潤率相差很大的原因主要有以下四方面原因。一是不同企業(yè)的市場布局和產(chǎn)品定位不同，以及凈利潤核算口徑不同。但進一步對比分析發(fā)現(xiàn)，這一結論不具有普適性。二是開發(fā)策略不同。有的企業(yè)是高溢價模式，有的則是高周轉模式。高溢價模式雖然結算利潤率很高，但因為周轉率低，最終導致收益率很低。三是高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用“吃掉”了大量利潤。推算房地產(chǎn)企業(yè)的年度財務費用與凈利潤比例關系發(fā)現(xiàn)，有些企業(yè)的財務費用占比是30%，而有的企業(yè)則高達70%以上，平均為50%左右。四是企業(yè)經(jīng)營管理能力，特別是計劃運營能力、成本控制水平不同。還有諸如經(jīng)營外包范圍，品牌附加值，產(chǎn)品溢價率等。諸多原因交互影響，正是不同企業(yè)的盈利性指標相差一倍及以上的主要原因。

    可以預見的是，今后行業(yè)利潤率水平仍將會進一步走低。蘭德咨詢預測，在未來幾年內(nèi)，行業(yè)平均利潤率每年將降低一個百分點左右。