? ? 另一方面，對于極少數(shù)拿到7折利率，或者還款已滿三分之一時間的貸款者，再考慮提前還貸也不劃算。

? ? 新政已落地但利率

? ? 普遍上浮10%

? ? 現(xiàn)狀：

? ? 房貸新政出臺后，中山市內(nèi)中國建設(shè)銀行(601939,股吧)、中國銀行(601988,股吧)、中國工商銀行(601398,股吧)、中國農(nóng)業(yè)銀行(601288,股吧)等多家大型銀行紛紛響應(yīng)。

? ? 截至昨日，新政實施已經(jīng)超一個月，記者從中山多家銀行獲悉，目前大多數(shù)銀行已經(jīng)落實“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，只要把貸款還完，再次貸款買房依然按首套房的房貸利率去算。但也有銀行表示目前該行“認(rèn)貸不認(rèn)房”雖然已經(jīng)落地，但是具體的細(xì)則上還要再等等。

? ? 但是在“認(rèn)貸不認(rèn)房”落地中山的同時，傳說中的七折利率則是“鏡花水月”。自2012年底以來，由于“錢荒”等多方面原因，中山各家銀行實行的房貸利率折扣已經(jīng)罕有8.5折以內(nèi)，而近一年來更基本維持在基準(zhǔn)利率以上。

? ? 據(jù)調(diào)查，近期中山各家銀行除了光大銀行(601818,股吧)、恒生銀行一套房最低房貸利率上浮5%以外，像工商銀行、招商銀行(600036,股吧)、浦發(fā)銀行(600000,股吧)等銀行基本都上浮10%，當(dāng)然也有郵儲銀行、建設(shè)銀行、興業(yè)銀行(601166,股吧)等超過10%的上浮。業(yè)內(nèi)人士指出，按目前的情況看，七折利率年內(nèi)基本無望。

? ? 而近日，記者通過中山幾家國有銀行和商業(yè)銀行了解，“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政落地中山首月以來，中山市民提前還貸的熱情并不高，大多處于正常狀態(tài)。其中一家國有銀行的不愿透露姓名的工作人員告訴記者：“事實上近一個月來，我們銀行還未出現(xiàn)提前還貸的熱潮，提前還貸的市民數(shù)量基本上沒有太大的變化。”而對于因新政落地考慮買“二套房”的市民來說，是否提前還貸還需視情況而定。

? ? 手頭有資金提前還完房貸省利息理財建議：已過三分之一提前還貸不劃算

? ? 近日家住西區(qū)的黃先生便還清了家里首套房的房貸。黃先生2012年底結(jié)婚時買了第一套房，110多平方米。雖然手頭上有一定的資金，但考慮到收入的不穩(wěn)定和資金的流動性，黃先生還是選擇銀行貸款。

? ? 但由于是委托親戚幫忙辦的貸款，在貸款時并沒有仔細(xì)考慮到自身的還款能力，黃先生向銀行做了30年的貸款，每個月付2000多元房貸，總計貸款30多萬元。后來隨著收入的逐漸穩(wěn)定，黃先生一有機會便提前還款。10月中旬最后一次，黃先生終于把貸款還清，節(jié)省了一大筆利息。

? ? “因為貸款時候的失誤，如果不提前還款需要支付太多利息。”但黃先生也表示，目前他正在觀望是否要購買二套房。

? ? 某商業(yè)銀行的理財師認(rèn)為，對于像黃先生一樣手頭有了閑錢提前還貸，確實能減少很多利息，特別在還貸時間還在三分之一以內(nèi)的情況。因為無論是等額本息還是等額本金，都是隨著還貸時間的推移，還貸中利息會越來越少，后面還掉的基本是本金占大比例。如果還款時間已過三分之一，這意味著市民提前還款時，以還本金居多，提前還貸的效果會有所下降，所以從資金利用的角度來看，可以考慮其他投資渠道，特別是年收益率超過銀行房貸利率的渠道。

? ? 而把貸款還完后，再去買第二套房，除了首付金額限制之外，首套、二套利率的上浮差距也基本維持在0.1%左右，還是會劃算點的。如果后續(xù)利率再進(jìn)行調(diào)整，那么優(yōu)惠將進(jìn)一步拉大。

? ? 案例

? ? 有七折房貸優(yōu)惠寧可拿閑錢去投資理財建議：折后利率低于5%不急著提前還款

? ? 與上文黃先生不同的是，三鄉(xiāng)的李先生就趕上了好時代。2008年置業(yè)的他貸款時拿到了7折的利率優(yōu)惠，折后房貸利率大概百分之四點多，還款15年，一個月僅需換一千多元的房貸。

? ? 由于利率較低，這6年來李先生一家都不急著提前還貸，而是選擇一些其他的投資方式處理閑置資金。“畢竟現(xiàn)在5年定期都有5.225%的年化收益了，何況還有其他的投資方式。”李先生告訴記者，目前他選擇定存和基金投資方式相結(jié)合，投資收益并不低于5%。加上已經(jīng)還款時間已經(jīng)過半，事實上再提前還款也是主要支付本金部分，已經(jīng)不劃算了。

? ? 誠然，如果市民早前貸款時是實行7折的利率，現(xiàn)在手頭上有閑錢，則可以考慮選取其他投資方式，并不一定要提前還貸。目前銀行理財產(chǎn)品、基金等投資方式并不乏5%以上的年化收益，而如果有七折利率的話，利率基本可以維持在5%以內(nèi)，拿手頭上現(xiàn)有資金去做一些投資也是不錯的選擇。

? ? 但是由于歷史上7折利率優(yōu)惠一直是曇花一現(xiàn)，只要利率折扣高于8.5折，整體利率還是處于偏高的狀態(tài)。以2010年房貸利率為例，2010年10月20日調(diào)整后，5年以上房貸利率為6.14%，如果按7折利率換算為4.298%。而如果是按8.5折利率換算的話，已經(jīng)達(dá)到5.219%，處于偏高水平。

? ? 而近幾年中山房貸利率基本維持在基準(zhǔn)左右，意味著大多數(shù)市民貸款利率都在6%以上，鑒于6%以上的投資渠道并不多，這種情況提前還貸減少利息還是劃算的。

? ? 當(dāng)然，對于希望通過購買第二套房產(chǎn)改善住房的市民，新政落地后提前還完貸款，另置房產(chǎn)也是可行的做法。