? “房地產(chǎn)信托越來越難推銷了”，某農(nóng)商行的一位理財經(jīng)理如是向《證券日報》記者感嘆，“這兩天，有一款一家大型信托公司發(fā)行的產(chǎn)品，募集金額為4億元，投向天津的房地產(chǎn)公司，預(yù)計收益率是8.5%以上。按說這個收益率在目前信托產(chǎn)品中，尤其是大信托公司中不算低，但客戶一聽是投向房地產(chǎn)的，就立刻回答稱暫時不考慮。”
? ? ?受到相對疲軟的房地產(chǎn)市場的影響，房地產(chǎn)信托的人氣也大不如前，而信托公司也在收緊這方面的項目，理財經(jīng)理感嘆“越來越難推銷”。
? ? ?規(guī)模大收縮
? ? ?用益信托數(shù)據(jù)顯示，截止到3月5日，今年以來，房地產(chǎn)集合信托計劃共發(fā)行86款，規(guī)模總計173.45億元，平均年化收益率達(dá)到9.73%。同一時間內(nèi)，成立的規(guī)模則相對較少，為112.09億元，相差61.36億元；此外，已經(jīng)成立的房地產(chǎn)集合信托的平均年化收益率則相對較高，達(dá)到了9.81%。
? ? ?業(yè)內(nèi)人士表示，一般來說，信托計劃發(fā)行后，募集資金只有達(dá)到一定的規(guī)模，信托計劃才能成立。如果成立的規(guī)模比發(fā)行規(guī)模明顯低，即使考慮到數(shù)據(jù)統(tǒng)計的滯后效應(yīng)，也還是說明信托計劃的認(rèn)購情況不理想。沒有達(dá)到募集要求的信托計劃就會終止。
? ? ?更值得注意的是，數(shù)據(jù)顯示，2014年同期，房地產(chǎn)集合信托計劃共成立了195款，規(guī)?？傆?20.67億元，而發(fā)行的數(shù)據(jù)則更高。2014年同期，房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行244款，規(guī)?？傆?11.72億元。不僅如此，就平均收益率來看，2015年的數(shù)據(jù)也較2014年同期有明顯的提高。2014年同期發(fā)行的244款房地產(chǎn)集合信托平均年化收益率為9.67%，195款成立的房地產(chǎn)集合信托計劃平均年化收益率為9.65%。
? ? ?從2014年與2015年同期的數(shù)據(jù)對比來看，房地產(chǎn)信托的成立和發(fā)行規(guī)模都有較大程度的下滑。首先，從發(fā)行規(guī)模來看，相對于2014年的611.72億元，2015年同期，發(fā)行規(guī)模直接下滑了438.27億元，下滑幅度為71.65%。這顯示出信托公司在房地產(chǎn)信托產(chǎn)品方面明顯的收縮趨勢。其次，從成立規(guī)?？?，相對于2014年同期，今年成立規(guī)模下滑了308.58億元，下滑幅度更是高達(dá)73.35%。
? ? ?實際上，從2014年年底開始，房地產(chǎn)集合信托的成立就顯現(xiàn)出明顯的下滑趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度新增房地產(chǎn)集合信托規(guī)模同比也下降了七成。由此可見，近幾個月，房地產(chǎn)集合信托計劃的規(guī)模均維持了超過七成的降幅。
? ? ?信托業(yè)研究員表示，房地產(chǎn)信托成立、發(fā)行規(guī)模一直都與房地產(chǎn)行業(yè)的周期有正相關(guān)性。目前，一方面受弱經(jīng)濟(jì)周期和強(qiáng)市場競爭影響，信托資產(chǎn)增速放緩，而房地產(chǎn)信托作為信托公司的主要業(yè)務(wù)，亦受此影響；另一方面，2014年信托產(chǎn)品的個體風(fēng)險暴露明顯增加，房地產(chǎn)信用風(fēng)險加大，面對不確定性的外部環(huán)境，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模放緩。
? ? ?風(fēng)險幾何
? ? ?今年年初，房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)被爆出“鎖房”危機(jī)，深陷資金鏈危局，多家信托公司卷入其中。開年不利的房地產(chǎn)信托今年走勢會這樣？
? ? ?業(yè)內(nèi)研究員表示，相對于部分礦產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托還是有保障的。融資的抵押物基本都是房產(chǎn)或者土地，抵押率一般也都控制在50%左右。目前房地產(chǎn)信托爆發(fā)的風(fēng)險是開發(fā)商資金鏈斷裂，短期流動性風(fēng)險導(dǎo)致的。從整體來看，不太可能出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。
? ? ?據(jù)此前報道，目前共有20家左右的金融機(jī)構(gòu)提出了對于佳兆業(yè)相關(guān)公司的20多條財產(chǎn)保全，其中牽涉的信托公司有中信信托、華潤信托、愛建信托、外貿(mào)信托等。
? ? ?近期，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的報告稱，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司擬進(jìn)行的境內(nèi)債務(wù)重組計劃預(yù)示債權(quán)人可能面臨損失。報告中提到，融創(chuàng)中國控股有限公司擬收購佳兆業(yè)集團(tuán)49.25%股權(quán)，但后者更新后的現(xiàn)有債務(wù)違約風(fēng)險仍然較高。
? ? ?佳兆業(yè)危機(jī)引爆了市場對整個房地產(chǎn)業(yè)的憂慮情緒，并給房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)敲響了警鐘。
? ? ?雖然經(jīng)過了2013年和2015年的兌付高峰，但2015年的房地產(chǎn)信托兌付壓力仍非常大。根據(jù)用益信托對已披露期限和規(guī)模產(chǎn)品的統(tǒng)計顯示，2015年全年預(yù)計共有822只集合房地產(chǎn)信托項目到期，到期規(guī)模將達(dá)2303.15億元，平均年收益率達(dá)9.52%。由此可見，今年房地產(chǎn)信托面臨的兌付壓力超過2500億元。
