? ? ?在上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，相關(guān)事件已經(jīng)對(duì)信托機(jī)構(gòu)的信心造成了影響。對(duì)于2015年的房企來(lái)說(shuō)，如何增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性以及創(chuàng)新融資模式，成為目前亟待解決的問(wèn)題。

 

? ? ?中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，信托業(yè)之前發(fā)展過(guò)快，目前信托公司都比較謹(jǐn)慎，考慮到房地產(chǎn)還有一定的風(fēng)險(xiǎn)一些房貸過(guò)多的信托也暫停了房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托最高峰的時(shí)刻已過(guò)去。

 

? ? ?房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1.27萬(wàn)億

 

? ? ?國(guó)金證券的研報(bào)指出，信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年三季度，信托資產(chǎn)管理余額達(dá)12.94萬(wàn)億元，其中房地產(chǎn)信托規(guī)模1.27萬(wàn)億元，占比9.77%。得益于過(guò)去幾年信托行業(yè)的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)信托規(guī)模從2010年一季度的2351.29億元增至2014年三季度的12653.10億元，增幅高達(dá)438.13%(同期信托總余額從23745.40億元增至129483.18億元，增長(zhǎng)445.30%).

 

? ? ?對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)增加，背后反映了房企加快規(guī)模擴(kuò)張、積極拓寬融資渠道的心態(tài)，如果從各類融資工具看，房地產(chǎn)信托的融資成本更高，但其優(yōu)勢(shì)在于能夠引入規(guī)模較大的資金。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上行，那么 “融資-投資-項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)運(yùn)作-資金回籠”的過(guò)程是容易實(shí)現(xiàn)的。

 

? ? ?但是，上述研報(bào)指出，從增速來(lái)看，房地產(chǎn)信托受房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)影響，呈現(xiàn)出有別于行業(yè)整體的獨(dú)立走勢(shì)。過(guò)去3年房地產(chǎn)信托余額同比增速呈“V型”走勢(shì)，2011年至2012年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)信托余額同比增速?gòu)母唿c(diǎn)一路下滑，2012年三、四季度一度跌至負(fù)增長(zhǎng)(-0.48%和-0.02%)，此后隨著樓市的復(fù)蘇回暖，房地產(chǎn)信托余額增速恢復(fù)上行，至2014年二季度達(dá)到頂峰(55.40%).

 

? ? ?實(shí)際上，考察房地產(chǎn)信托的規(guī)模指標(biāo)，也需要關(guān)注結(jié)構(gòu)類指標(biāo)。從占比來(lái)看，2010年至2014年三季度，房地產(chǎn)信托余額占信托總余額的比重介于8%到17%之間，且先升后降，2011年三季度達(dá)到峰值(16.59%)，2013年二季度末占比最低(8.59%).

 

? ? ?多重融資工具“擠兌”信托

 

? ? ?CRIC研究中心的研究報(bào)告認(rèn)為，在融資類型上，房企的融資方式在逐漸改變。由于2014年房企增發(fā)配股及中期票據(jù)放開(kāi)，原先房企較為集中的信托融資金額大幅下滑。2014年前11個(gè)月，CRIC監(jiān)測(cè)的108家房企信托融資占比僅為3%，同比下滑3個(gè)百分點(diǎn)；相反，票據(jù)、債券類融資工具的占比2014年增長(zhǎng)迅速，上升9個(gè)百分點(diǎn)至50%。

 

? ? ?CRIC研究中心分析師沈曉玲表示，海外市場(chǎng)融資及中期票據(jù)的開(kāi)閘對(duì)2014年前11月房企融資影響較大，加上票據(jù)類融資期限長(zhǎng)、融資成本低的優(yōu)勢(shì)，房企集中通過(guò)這一模式進(jìn)行貸款。銀行貸款方面，2014年前11月房企的融資總額達(dá)到1847億元，占總?cè)谫Y額的32%，雖然占比較2013年前11月小幅下滑，但依然是房企融資的主要方式。

 

? ? ?引發(fā)房企融資結(jié)構(gòu)變動(dòng)的一個(gè)更重要因素是央行降息。在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)疲軟的情況下，央行決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

 

? ? ?有觀點(diǎn)指出，2015年龍頭房企獲得大筆融資后，資金壓力獲得緩解，債務(wù)分布更為均勻，企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)健康，而中小房企受制于企業(yè)規(guī)模，獲得融資的難度依然較大，未來(lái)企業(yè)的發(fā)展將進(jìn)一步受限。隨著土地投資規(guī)模及成本不斷攀升，房企分化將更嚴(yán)重，融資難易度也將進(jìn)一步分化。

 

? ? ?CRIC研究中心分析師陳開(kāi)朝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，2014年4月A股房企再融資，9月末監(jiān)管層允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)，國(guó)內(nèi)融資環(huán)境大為改善，房企對(duì)信托的需求大幅下降，但中小房企估計(jì)仍然很需要。

 

? ? ?創(chuàng)新融資模式改變依賴“輸血”

 

? ? ?陳開(kāi)朝分析稱，截至2014年三季度，房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.27萬(wàn)億元，在房企融資中占比不大，對(duì)行業(yè)影響不大，但對(duì)中小房企的影響會(huì)不小。尤其是集合信托，由于投資人大多是“散戶”，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，如果有房企違約，很有可能導(dǎo)致機(jī)構(gòu)和個(gè)人發(fā)生連鎖的債務(wù)違約事件，危害甚大。

 

? ? ?雖然房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的巨大需求、銀行信貸限制及行業(yè)高速增長(zhǎng)帶來(lái)的高利潤(rùn)支撐了過(guò)去房地產(chǎn)信托的高收益率，但國(guó)金證券預(yù)計(jì)，中長(zhǎng)期房地產(chǎn)信托收益率或?qū)⒂兴芈?，理由包括，降息及可能的進(jìn)一步貨幣寬松有望帶動(dòng)市場(chǎng)整體利率緩慢下行；密集救市及降息將助房地產(chǎn)行業(yè)筑底回暖，開(kāi)發(fā)商資金鏈和信用狀況有望出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)信托信用風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)有望下行；中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著住房供應(yīng)不足局面的逆轉(zhuǎn)及人口拐點(diǎn)的來(lái)臨，房地產(chǎn)難以再現(xiàn)過(guò)去幾年的爆發(fā)式增長(zhǎng)，房企利潤(rùn)率水平將下行、超額收益收窄，對(duì)高融資成本的承受度也將降低。

 

? ? ?嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期部分房企出現(xiàn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)波，也給房企2015年的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)更多啟發(fā)，房企要加快創(chuàng)新融資模式，也要改變依賴單純的“輸血”模式。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，要從整個(gè)樓市周期的變動(dòng)中審視其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，同時(shí)應(yīng)該有細(xì)水長(zhǎng)流的企業(yè)文化，即在資金盈余的時(shí)候，注重資金的投資，在市場(chǎng)疲軟信號(hào)釋放的時(shí)候，勒緊褲腰帶，這樣才不會(huì)在融資層面過(guò)于被動(dòng)。