? ? ?繼2008年、2011年以后，房地產(chǎn)行業(yè)的第三個(gè)冬季正在逐漸蔓延。

? ? ?“現(xiàn)在必須要有白銀時(shí)代的思維，這一次的調(diào)整可能更持續(xù)”；“集中度相比前幾年幾乎翻番，那些多元化進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的，基本上都開始退出了”。對(duì)于此次調(diào)整，分析師們?nèi)缡钦J(rèn)為。

? ? ?數(shù)據(jù)顯示，僅2014年12月22日當(dāng)天，A股市場共有256家公司停牌，房地產(chǎn)行業(yè)停牌13家，僅次于制造業(yè)和批發(fā)零售業(yè)，位居第三；A股市場中因“籌劃重大資產(chǎn)重組”停牌的公司有112家，地產(chǎn)行業(yè)有8家，占據(jù)7%比例。

? ? ?今年以來A股和H股上市房企中，前十大股東為險(xiǎn)資的數(shù)量達(dá)到28家，這一數(shù)字在2013年為17家。

? ? ?從萬科總裁郁亮的“白銀時(shí)代”論點(diǎn)，到而今不少上市房企高管一致認(rèn)同行業(yè)集中度越來越高的趨勢(shì)可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)行業(yè)的分化與整合，開始加速。

? ? ?市場集中度18%，并購是新常態(tài)

? ? ?“實(shí)際上房企整合一直都在蔓延，但今年以后變化可能會(huì)更明顯一些。”億翰智庫上市房企研究中心主任張化東表示。

? ? ?根據(jù)億翰智庫此前跟蹤地產(chǎn)行業(yè)銷售金額前十大上市公司的市場份額數(shù)據(jù)顯示，今年前十一個(gè)月以來，行業(yè)集中度加速提升，前十大的銷售金額市場份額從2013年的13%提升到如今的18%，而該數(shù)據(jù)在2010-2012年期間一直位于10-12%比例之間。

? ? ?“今年市場大行情下滑的情況下，大型開發(fā)商還是有10%-20%的增長，跟整個(gè)市場是完全反過來的。”其總結(jié)道。

? ? ?明源地產(chǎn)研究院資深研究員周孝武持有類似的看法，“根據(jù)目前情況來看，我預(yù)計(jì)今年前十大的份額至少15%，甚至?xí)?5%-17%之間”，其認(rèn)為，前十強(qiáng)在目前幾萬家開發(fā)商的市場環(huán)境之下，已經(jīng)擁有了不少資源，這是行業(yè)集中度進(jìn)一步提高的表現(xiàn)之一。

? ? ?集中度提高的其中一個(gè)表現(xiàn)，便是行業(yè)整合。

? ? ?今年以來明顯表現(xiàn)出的大規(guī)模行業(yè)整合，是因?yàn)榻衲甑姆科?，整體來說比去年過得要艱難得多，就是日子不好過導(dǎo)致的并購進(jìn)一步發(fā)展。周孝武表示。

? ? ?根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來截至2014年12月25日，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購和正在籌劃并購的案例有203起，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)涉及交易金額達(dá)1886億元。而在2013年有200起籌劃并購的案例，涉及金額1083億元，今年同比2013年并購金額增長七成。

? ? ?這一數(shù)據(jù)在2012年以前，都并未過千億，在2012年當(dāng)年，出現(xiàn)152例并購，交易總計(jì)453億元。

? ? ?面對(duì)這一現(xiàn)象，前述研究員平靜道，“今年可能確實(shí)出現(xiàn)的次數(shù)多一點(diǎn)，但這應(yīng)該是一個(gè)常態(tài)，也應(yīng)該是未來的一個(gè)新常態(tài)。”“我們總裁之前也一直談過，地產(chǎn)行業(yè)隨著現(xiàn)在的發(fā)展，市場分化、企業(yè)分化、城市間分化，房地產(chǎn)集中度應(yīng)該會(huì)越來越高。目前來看已經(jīng)看得到這個(gè)趨勢(shì)表現(xiàn)出來。”華南一家中型房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士向理財(cái)周報(bào)記者回憶道。

? ? ?其繼續(xù)表示，在早期，房地產(chǎn)行業(yè)沒有門檻，任何企業(yè)都可以進(jìn)入，而隨著現(xiàn)今這一行業(yè)趨勢(shì)的出現(xiàn)，專業(yè)化、產(chǎn)品差異化的企業(yè)會(huì)更有優(yōu)勢(shì)，這也是中型房企的競爭基礎(chǔ)。

? ? ?第三波并購浪潮可能會(huì)更持續(xù)

? ? ?回望今年的房地產(chǎn)并購市場，在年初市場下行的情勢(shì)下，房企間整合的形式、目的各異，也算是一番波瀾壯闊。

? ? ?根據(jù)前述資深研究員周孝武表述，在此前2008年、2011年兩次地產(chǎn)行業(yè)寒潮中，就已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)行業(yè)性調(diào)整。

? ? ?“并購潮應(yīng)該是在2008年就有了，就是每一次行業(yè)陷入低谷的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)很多地產(chǎn)企業(yè)退出、調(diào)整、轉(zhuǎn)移。那么一些優(yōu)秀的房企從中看到機(jī)會(huì)，就會(huì)出手。所以每一次行業(yè)下行都會(huì)出現(xiàn)并購調(diào)整的大浪潮，但現(xiàn)在必須要有白銀時(shí)代的思維，這一次的調(diào)整可能更持續(xù)。”

? ? ?今年的行業(yè)調(diào)整不同往次，這是業(yè)內(nèi)人士的普遍看法。

? ? ?“這次下行通道的并購可能跟前幾次不一樣。往年來說，大部分的主動(dòng)權(quán)在賣方企業(yè)，就是賣方有選擇地退出，并非全盤抽離。但今年大部分要并購的企業(yè)，出發(fā)點(diǎn)是覺得在地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間不大了，所以選擇全面退出。”張化東認(rèn)為。

? ? ?前述人士綜合分析，往年主要的并購方式，是收購方為了進(jìn)入比較看好的區(qū)域市場，通過收購，以相對(duì)便捷快速的方式介入。

? ? ?以龍頭房企萬科為例，在2005年3月，萬科在浙江市場受讓當(dāng)?shù)仡^把交椅的南都集團(tuán)通過中橋基建持有的在上海、江蘇南都70%權(quán)益，和浙江南都20%權(quán)益，共耗資18.58億元，當(dāng)時(shí)創(chuàng)下國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最大宗購并案例紀(jì)錄，正憑借于此，萬科打入此前尚未涉及的浙江地產(chǎn)市場。

? ? ?而如今，則主要是股權(quán)合作形成更好的互補(bǔ)競爭力的模式。

? ? ?就在前不久，綠城中國長達(dá)七個(gè)月的出售股權(quán)事宜在出現(xiàn)一系列變化后終于落定。原本與綠城合作的融創(chuàng)中國退出交易，收購方此番換成中交集團(tuán)。

? ? ?“中交是有資金、有實(shí)力，但是地產(chǎn)運(yùn)營能力尚且不是很強(qiáng)；綠城的班子還是不錯(cuò)的，尤其在高端產(chǎn)品上的口碑和品質(zhì)是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)道，“中交愿意收購，實(shí)際上就是跟綠城的進(jìn)一步合作。這是合則兩利的事情，也是未來房企合作的一個(gè)方向。”

? ? ?類似的案例包括世聯(lián)行近年來為了開拓P2P平臺(tái)，而購買世聯(lián)信貸71%股權(quán)等跨行業(yè)整合行為。

? ? ?對(duì)于前述華南中型房企而言，他們今年有兩起合作開發(fā)行為，其中一起與大型地產(chǎn)商的合作，目的在于做財(cái)務(wù)投資人，將項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營權(quán)利交給大型地產(chǎn)商完成；而另一起則是與地方開發(fā)商合作，以大股東的身份主導(dǎo)產(chǎn)品開發(fā)。“對(duì)我們而言算是一個(gè)試水，形式可以靈活多樣，關(guān)鍵更好地整合資源。”該人士表示。

? ? ?險(xiǎn)資入股28家房地產(chǎn)前十大股東

? ? ?除前述的跨界轉(zhuǎn)型之外，不少地產(chǎn)公司也通過引入新股東的方式，進(jìn)行不同細(xì)分領(lǐng)域的布局和轉(zhuǎn)型。

? ? ?“現(xiàn)在并購重組有一個(gè)比較大的趨勢(shì)，是保險(xiǎn)公司在股權(quán)層面的介入。”張化東總結(jié)道。

? ? ?而險(xiǎn)資的入駐，無論是對(duì)險(xiǎn)企還是房企而言，對(duì)于各自在養(yǎng)老領(lǐng)域的擴(kuò)張都能帶來幫助。

? ? ?統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來，A股與H股上市房企的前十大股東名單中，出現(xiàn)了險(xiǎn)資身影的地產(chǎn)公司共有28家。據(jù)理財(cái)周報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，其中中國人壽保險(xiǎn)成為8家房企前十大股東，中國人保壽險(xiǎn)成為5家房企前十大，為險(xiǎn)資企業(yè)中進(jìn)駐地產(chǎn)最多的兩者。包括遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、榮盛地產(chǎn)、金融街、外高橋等在內(nèi)的企業(yè)也在名單之列。而僅“萬保招金”而言，目前已有8家險(xiǎn)企進(jìn)駐成為前十大股東。

? ? ?“險(xiǎn)資有非常充沛的資金來源，也不會(huì)過多干涉地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營。近幾年來，平安保險(xiǎn)旗下子公司平安不動(dòng)產(chǎn)的活躍，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與中國人壽的合作等，成功案例越來越多之后，應(yīng)該會(huì)有更多的房企和險(xiǎn)資進(jìn)一步效仿。”周孝武表示。

? ? ?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，就目前險(xiǎn)資企業(yè)資金投向來看，大多數(shù)險(xiǎn)資企業(yè)都有進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃，或者已經(jīng)開始在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域布局。不排除今后險(xiǎn)資會(huì)利用房企在房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)開展養(yǎng)老地產(chǎn)市場的布局工作。