? ? ?有著同樣工作狀態(tài)的房企還包括龍湖地產(chǎn)等。他們的共同特點(diǎn)是，兩家公司上周末在北京分別推出的合生世界村、龍湖長(zhǎng)城源著項(xiàng)目，當(dāng)日開(kāi)盤(pán)即日光。合生世界村項(xiàng)目當(dāng)天共計(jì)推出450套房，參與選房人數(shù)870人；而龍湖長(zhǎng)城源著項(xiàng)目推出400套房，參與選房人數(shù)為953人。

? ? ?個(gè)別樓盤(pán)的熱銷(xiāo)是否意味著樓市的回暖？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在絕大部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以?xún)r(jià)換量的調(diào)整趨勢(shì)并未變化。

? ? ?市場(chǎng)敏感因素：價(jià)格

? ? ?據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上周(8.11-8.17)北京共有9個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，包括4個(gè)改善型項(xiàng)目、2個(gè)剛需項(xiàng)目、2個(gè)商住項(xiàng)目和1個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，累計(jì)供應(yīng)房源2405套，環(huán)比上周大增194%。

? ? ?值得注意的是，除了上述價(jià)位較低的合生世界村以及龍湖長(zhǎng)城源著項(xiàng)目熱銷(xiāo)以外，上周入市的中高端改善型項(xiàng)目去化率均在80%以上。位于海淀區(qū)的純新盤(pán)項(xiàng)目京投銀泰·琨御府，8月16日以73000元/平方米的均價(jià)首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)率即達(dá)95%；位于朝陽(yáng)區(qū)的首開(kāi)常青藤，推出均價(jià)42000元/平方米的兩棟樓王，價(jià)格較上一期上漲17%，仍全部售罄。位于順義新城的龍湖好望山、位于大興的亦莊金茂悅，當(dāng)天去化率也超80%。

? ? ?然而，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多家調(diào)研采訪發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍不認(rèn)為市場(chǎng)回暖，而絕大部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)操盤(pán)手強(qiáng)調(diào)了“價(jià)格”的重要性。

? ? ?珠江地產(chǎn)策劃總監(jiān)劉蕓岐稱(chēng)，合生創(chuàng)展此前的定價(jià)都是按照動(dòng)態(tài)成本方式定價(jià)。但合生世界村此次推出的450套房，并沒(méi)有按照當(dāng)前土地成本推算定價(jià)，而是以6年前拿地的土地成本為起點(diǎn)，再加上10%左右的利潤(rùn)，最終測(cè)算出定價(jià)。

? ? ?21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，位于南六環(huán)外的合生世界村項(xiàng)目此次開(kāi)盤(pán)價(jià)為精裝修9800元/平方米起，均價(jià)在12000元/平方米左右。不限購(gòu)，首付可分期付款。劉蕓岐向記者透露，合生創(chuàng)展如此定價(jià)，是為了回籠50億的資金，用于公司階段性經(jīng)營(yíng)需求。“不少項(xiàng)目到了工程款結(jié)算點(diǎn)，這些是必須要支付的。”

? ? ?京投銀泰股份有限公司副總裁高一軒告訴記者，京投銀泰·琨御府熱銷(xiāo)的原因，一是項(xiàng)目周邊沒(méi)有直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，需求旺盛；二是定價(jià)審慎，包括精裝修。蓄客也較為充分。高一軒感覺(jué)到，需求的確存在，但對(duì)價(jià)格非常敏感，哪怕是單價(jià)六七萬(wàn)的樓盤(pán)，購(gòu)房者也會(huì)因?yàn)橘F了2000塊錢(qián)而不買(mǎi)。

? ? ?東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)管理中心總監(jiān)賈玉鵬也認(rèn)為，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境，價(jià)格仍然是制約銷(xiāo)量的主要因素。賈玉鵬稱(chēng)，東亞印象臺(tái)湖項(xiàng)目在降價(jià)之前兩個(gè)月只賣(mài)了20套左右，但降價(jià)之后，兩天就賣(mài)了20套。

? ? ?調(diào)整趨勢(shì)未改

? ? ?業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，部分樓盤(pán)的熱銷(xiāo)并不代表市場(chǎng)已有回暖跡象。

? ? ?北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，北京目前在售的樓盤(pán)約有300余個(gè)，四五個(gè)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)并不能代表市場(chǎng)趨勢(shì)。目前整體仍處于觀望與焦灼的狀態(tài)。

? ? ?高一軒也認(rèn)同，不能以一個(gè)區(qū)域某個(gè)樓盤(pán)的狀態(tài)來(lái)判斷整個(gè)市場(chǎng)的行情。影響房?jī)r(jià)最主要的兩個(gè)因素，即貨幣政策和宏觀調(diào)控政策并沒(méi)有發(fā)生改變。預(yù)期沒(méi)有發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還是跑量的市場(chǎng)。

? ? ?賈玉鵬表示，目前購(gòu)房者的觀望情緒仍然很?chē)?yán)重。“一些性?xún)r(jià)比突出、能滿足剛性需求的樓盤(pán)取得了一定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但投資客沒(méi)有進(jìn)場(chǎng)。很多購(gòu)房者仍然預(yù)期年底開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)肯定會(huì)降價(jià)。”

? ? ?北京江南投資集團(tuán)董事長(zhǎng)于全在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示，剛需市場(chǎng)在性?xún)r(jià)比突出的情況下，成交量還可以，但大戶型以及豪宅并不好賣(mài)。而外地一些高庫(kù)存存的三四線城市，三到四年內(nèi)能緩過(guò)勁來(lái)就不錯(cuò)了。位于朝陽(yáng)東南四環(huán)外的低密度現(xiàn)房江南山水，起價(jià)僅為3.65萬(wàn)元/平方米，相對(duì)北京市場(chǎng)同區(qū)域、同環(huán)線、同類(lèi)產(chǎn)品而言，欲以底價(jià)銷(xiāo)售方式突圍。

? ? ?亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，8月個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)已降至與同區(qū)域歷史成交的地價(jià)水平相近，市場(chǎng)底部的契機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)，部分購(gòu)房者出于抄底心態(tài)試探性入市，帶動(dòng)樓市成交有所復(fù)蘇。統(tǒng)計(jì)顯示，近期降價(jià)或平價(jià)入市的項(xiàng)目，均取得不俗成績(jī)。但目前成交量主要集中在降價(jià)及低于預(yù)期開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中，市場(chǎng)并未出現(xiàn)整體的趨勢(shì)性回暖。

? ? ?此外，自住房項(xiàng)目的集中網(wǎng)簽，也是這幾周樓市成交量維持高位水平的重要原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周自住房項(xiàng)目當(dāng)代采育滿庭春MOMA共成交523套，在全市總成交量中占比23%，位居商品住宅成交排名首位。

? ? ?一些樓盤(pán)不過(guò)是在制造熱銷(xiāo)氣氛。亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，上周開(kāi)盤(pán)的龍湖好望山、亦莊金茂悅兩項(xiàng)目，分別僅推出43套、60套房源，即使按去化率超過(guò)80%計(jì)算，當(dāng)日銷(xiāo)量也僅分別是35套、48套而已。首開(kāi)常青藤上周也只推出87套房源，而該項(xiàng)目今年一共推盤(pán)三次，每次推貨量都在140、150套左右，可見(jiàn)，漲價(jià)之后，開(kāi)發(fā)商推量的底氣也虛了不少。

? ? ?郭毅認(rèn)為，項(xiàng)目通過(guò)銷(xiāo)售控制，減少單次開(kāi)盤(pán)量，或拉長(zhǎng)項(xiàng)目蓄客期，以換取每次的高認(rèn)購(gòu)率，是目前不少開(kāi)發(fā)商都會(huì)采取的做法，通過(guò)人為制造熱銷(xiāo)場(chǎng)面，在觸動(dòng)購(gòu)房者置業(yè)需求的同時(shí)，也有利于開(kāi)發(fā)商后期的提價(jià)加推。