2014年上半年，受去年年末市場(chǎng)調(diào)控政策收緊及今年以來(lái)信貸持續(xù)收緊影響，購(gòu)房者預(yù)期轉(zhuǎn)變觀望情緒升溫，各類(lèi)城市月均成交量均明顯低于去年同期。

　　根據(jù)中指院的報(bào)告顯示，上半年一線(xiàn)城市住宅月均成交量為51萬(wàn)平方米，同比下降達(dá)30.3%，降幅遠(yuǎn)超二、三線(xiàn)城市；二線(xiàn)城市月均成交量為56萬(wàn)平方米，同比下降16.7%；三線(xiàn)城市月均成交22萬(wàn)平方米，同比下降19.7%。整體來(lái)看，今年上半年50個(gè)代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但總體成交規(guī)模仍高于2010年至2012年。

?　　多地庫(kù)存創(chuàng)新高

　　在成交規(guī)模大幅下滑的情況下，各地的新增供應(yīng)卻達(dá)到了近五年同期的最高水平，并導(dǎo)致不少城市的庫(kù)存刷新了歷史新高，各地均面臨嚴(yán)重的去庫(kù)存壓力。

?　　2014年上半年，20個(gè)代表城市住宅供應(yīng)量較去年同期明顯增長(zhǎng)，累計(jì)新批上市面積達(dá)7923萬(wàn)平方米，月均供應(yīng)量為1320萬(wàn)平方米，處于近五年同期最高水平，同比增長(zhǎng)7.3%。

　　據(jù)了解，上半年供應(yīng)量明顯上升主要是因?yàn)榍皟赡曜≌玫氐拇笠?guī)模成交，尤其是武漢(2012年住宅用地成交規(guī)劃建筑面積達(dá)4262萬(wàn)平方米，同比漲幅超過(guò)77%)、北京(2013年成交1344萬(wàn)平方米，同比漲幅高達(dá)120%)等重點(diǎn)城市土地的大量供應(yīng)，再加上2014年上半年各房企融資壓力增大，整體推盤(pán)力度較以往有所加大等因素。

　　而這也使得上半年20個(gè)代表城市商品住宅的總體銷(xiāo)供比僅為0.83，為2010年以來(lái)同期最低水平，明顯低于去年上半年的1.1，市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)也由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過(guò)于求。

　　此外，20個(gè)代表城市庫(kù)存量也創(chuàng)出新高，出清周期持續(xù)延長(zhǎng)。2014年6月份，20個(gè)代表城市的可售面積達(dá)16834萬(wàn)平方米，為2010年來(lái)最高水平，較去年同期大幅增長(zhǎng)29.6%。出清周期方面，6月份20個(gè)代表城市的平均出清周期為18個(gè)月，較上月延長(zhǎng)1.8個(gè)月，較去年同期延長(zhǎng)8.6個(gè)月。其中北京延長(zhǎng)2.7個(gè)月至17.6個(gè)月，為近年來(lái)出清周期的最高水平。

　　 對(duì)于各地庫(kù)存高企的狀況，住建部部長(zhǎng)陳政高在其上任后的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，對(duì)房地產(chǎn)政策完善提出了三點(diǎn)落實(shí)意見(jiàn)，其中第一個(gè)意見(jiàn)便是“千方百計(jì)消化庫(kù)存”，可見(jiàn)這一情況已經(jīng)到了非常嚴(yán)重的地步。各地方政府近期頻頻松綁限購(gòu)，實(shí)際上也是為了解決這一問(wèn)題。

　　房企資金壓力重現(xiàn)

　　而受樓市整體下滑的影響，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市的土地市場(chǎng)明顯降溫。供求方面，上半年全國(guó)300個(gè)城市共推出各類(lèi)用地12.2億平方米，同比下降12%；成交10.1億平方米，較去年同期下降15.2%。價(jià)格方面，受成交結(jié)構(gòu)影響樓面均價(jià)整體水平同比仍繼續(xù)上漲，溢價(jià)率總體下降。同時(shí)，受信貸政策收緊、企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳等因素影響，房企資金趨緊，拿地更趨謹(jǐn)慎。

　　據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20大標(biāo)桿房企購(gòu)置土地單月額度已連續(xù)多月銳減。

　　實(shí)際上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速轉(zhuǎn)冷，房企的資金狀況也開(kāi)始趨緊。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，房企到位資金增速逐月走低。其中，定金及預(yù)收款作為占比(上半年比例為24.2%)僅次于自籌資金的項(xiàng)目，是房企重要的現(xiàn)金流來(lái)源。因此，雖然信貸環(huán)境并未顯著惡化，但如果房企不能通過(guò)降價(jià)有效回籠資金，或找到其它有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營(yíng)困境。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的測(cè)算，在今年1季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對(duì)安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來(lái)資金鏈緊繃房企個(gè)數(shù)最多的一個(gè)季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來(lái)看，目前房企現(xiàn)金流情況降至近年低點(diǎn)0.11，形勢(shì)亦不容樂(lè)觀。