法比奧(Fabio)在迪拜的一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司工作，他為自己不會說中文而感到苦惱。“越來越多的中國投資者開始購買迪拜的房產(chǎn)，”法比奧告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者，“雖然在數(shù)量上目前還趕不上來自歐美、俄羅斯以及印度的買家，但他們代表未來。”
經(jīng)歷2008年樓市崩盤的迪拜，正在重新吸引包括來自中國的全球資本的涌入。過去一年，迪拜房價(jià)上漲了近三成。
為了“捕獲”中國投資者，迪拜國有開發(fā)商棕櫚島集團(tuán)(Nakheel)從去年起開始招募會說中文的銷售人員――集團(tuán)顯然不希望法比奧式的苦惱落在自己頭上。“我們看到大量首次在迪拜置業(yè)的中國投資者涌現(xiàn)，這樣的情形還是第一次出現(xiàn)。”集團(tuán)主席阿里?拉希德?盧塔(AliRashidLootah)對媒體表示。
“中國買家以在當(dāng)?shù)刈錾獾闹袊倘藶橹?，主要用于自住。?dāng)然，純粹作為投資的案例也在增加。”迪拜最大的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)BetterHomes的住宅銷售顧問德里克(Derek)告訴記者，“上個(gè)月，一名中國人剛剛購買了三套公寓，單套面積在75平方米左右，每套接近50萬迪拉姆(約80萬元人民幣)。”
吹起新一輪泡沫？
根據(jù)房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)萊坊(KnightFrank)上個(gè)月發(fā)布的“全球樓價(jià)指數(shù)”(GlobalHousePriceIndex)，迪拜在截至2013年三季度末的一年時(shí)間內(nèi)，住宅價(jià)格上漲達(dá)到28.5%，超過中國內(nèi)地以及香港21.6%和16.1%的增幅，位居全球第一。
高盛前不久出爐的一份報(bào)告也顯示，雖然目前迪拜房地產(chǎn)價(jià)格相比2008年的峰值低了36個(gè)百分點(diǎn)，但比2011年第二季度的最低值已經(jīng)上漲了近三分之一。
2008年爆發(fā)的金融危機(jī)曾讓迪拜房地產(chǎn)市值一夜之間蒸發(fā)了六成。陷入債務(wù)危機(jī)的迪拜政府最后不得不向阿布扎比政府求援，以償還棕櫚島集團(tuán)母公司迪拜世界集團(tuán)的部分債務(wù)。但這都已成為歷史，如今樓市回暖讓迪拜重新找回了尊嚴(yán)。
不過，房價(jià)快速上漲給迪拜帶來的并不都是樂觀的情緒，關(guān)于迪拜是否正在吹起新一輪房地產(chǎn)泡沫的爭論也在變得激烈起來。
“這其中是有一些泡沫的，”萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，“最主要的理由是，迪拜缺少中國所謂的‘剛需’市場，表現(xiàn)出對外國投資的過分依賴。”
根據(jù)萊坊在一份報(bào)告中的預(yù)測，2014年迪拜房價(jià)還將繼續(xù)10%~15%的高速增長。“2008年以前，歐美投資者在迪拜占據(jù)著絕對的主導(dǎo)，但這一格局正在發(fā)生改變，來自亞洲等新興市場的資金進(jìn)入迪拜，成為推動(dòng)這一輪房價(jià)上漲的關(guān)鍵因素。”林浩文說。
不過，“迪拜無泡沫論”的堅(jiān)定支持者并不這么認(rèn)為。
“迪拜贏得了2020年世博會的主辦權(quán)，這意味樓市至少會在接下來的6年表現(xiàn)堅(jiān)挺。”德里克說。世博會的舉辦將帶來更多工作機(jī)會以及外來人口，拉動(dòng)對住宅物業(yè)的需求，在德里克眼里，這具有不容置疑的說服力。
去年9月，為了抑制倒買倒賣的投機(jī)行為，迪拜政府將現(xiàn)房登記費(fèi)用從交易價(jià)格的2%提高到了4%。由于迪拜沒有房產(chǎn)稅、流轉(zhuǎn)稅、置業(yè)稅甚至沒有增值稅，將房地產(chǎn)登記費(fèi)用翻倍的做法成為一項(xiàng)空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策。
在此之后，阿聯(lián)酋中央銀行針對購房又出臺了新的按揭貸款規(guī)定。按照該新政策的規(guī)定，若房地產(chǎn)交易價(jià)格低于500萬迪拉姆，國外購房者能夠取得的貸款上限為該成交價(jià)格的75%，而阿聯(lián)酋公民取得貸款的比例為80%。若房地產(chǎn)交易價(jià)格超過500萬迪拉姆，則國外購房者能夠取得的貸款上限為該成交價(jià)格的65%，而本國公民能夠取得70%。
“2008年樓市崩盤，問題很大程度出在期房的投機(jī)行為上，所以現(xiàn)在政府對期房推出了更加嚴(yán)格的監(jiān)管措施。”德里克介紹。
目前，迪拜政府對期房銷售征收8%賣價(jià)的交易費(fèi)用。此外，若購買期房，不論購房者國籍，所能取得的貸款上限均為交易價(jià)格的50%。貸款償還年限最多為25年，每月還款額不能超過買家月收入的50%，總額不能超過國內(nèi)買家7年收入的總和，或是國外買家8年收入的總和。
與監(jiān)管新政形成呼應(yīng)，迪拜的開發(fā)商也在加強(qiáng)自律。去年，迪拜最大的房地產(chǎn)開發(fā)商Emaar推出新的銷售政策，禁止房地產(chǎn)中介在項(xiàng)目竣工之前倒賣期房或?qū)⒎慨a(chǎn)購入到自己名下，以抑制投機(jī)行為。
為了消除投資者的不安，迪拜政府甚至在Marina地區(qū)打出了巨幅廣告標(biāo)語――“保持冷靜，這里沒有泡沫”。
來自中國的身影
在全球資本競相追逐的迪拜房地產(chǎn)市場，中國投資者一直以來都稱不上主角，但他們有望成為主角。
“投資迪拜的公寓每年大概能夠獲得7%~8%的凈租金回報(bào)，與此同時(shí)，物業(yè)本身也在快速地升值。”德里克說道，這對于任何國家的投資者而言都是巨大的誘惑。
2008年金融危機(jī)不期而至，一批浙江商人在迪拜的房地產(chǎn)投資中損失慘重，但新一批中國投資者仍然前赴后繼。“中國人越來越多到海外投資房產(chǎn)，雖然美國、歐洲、澳大利亞是最主要的目的地，但也有一部分資金流向了迪拜這樣的地方。”林浩文說。
不僅來自中國的個(gè)人投資者在世界各地頻繁現(xiàn)身，中國房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)投資者也在增加海外項(xiàng)目的收購。去年6月，中國建筑工程總公司宣布與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商SKAI控股組建合資企業(yè)，向迪拜人工島――“卓美亞棕櫚島”(PalmJumeirah)上的一個(gè)10億美元規(guī)模的酒店和豪華住宅項(xiàng)目進(jìn)行投資。
按照計(jì)劃，項(xiàng)目將在2016年開業(yè)，以目前迪拜房價(jià)增長的速度，項(xiàng)目前景充滿樂觀。但問題是，沒有人知道2016年的迪拜房地產(chǎn)市場又會是怎樣一番情形。
“你不能拿現(xiàn)在的迪拜樓市和2008年以前的相提并論，它們不是一回事。”德里克說。
